토지분할·지목변경 절차 및 유의해야 할 사항

토지를 효율적으로 활용하거나 개발하기 위해서는 토지분할과 지목변경이 자주 논의됩니다. 그러나 이 과정에는 여러 법령과 절차가 얽혀 있으므로 충분한 준비와 검토가 필요합니다. 아래에서는 토지분할과 지목변경 절차, 그리고 무허가 건축물이 있는 경우의 주의사항, 세금 문제 등을 중심으로 안내해 드리겠습니다.

1. 토지분할의 개념과 신청 요건

1) 토지분할이란

• 정의
  「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」(제79조)에서 말하는 토지분할이란, 지적공부에 등록된 한 필지를 두 필지 이상으로 나누어 등록하는 행위를 의미합니다. 예를 들어 1,000㎡짜리 한 필지를 500㎡, 300㎡, 200㎡ 등 여러 부분으로 나누어 다른 지번을 부여받는 것이 이에 해당합니다.
• 신청 가능 시점
  일반적으로 소유권 이전이나 매매, 또는 공유자의 합의가 있거나 토지이용상 불합리한 지상 경계를 시정할 필요가 있을 때, 지적소관청(시·군·구청)에 토지분할을 신청할 수 있습니다(공간정보관리법 시행령 제65조).

2) 개발행위허가와의 관계

• 개발행위허가 필요 여부
  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(제56조)상, 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역에서 허가 없이 토지를 분할하는 경우 등은 개발행위허가를 받아야 합니다. 또한 「건축법」 제57조에 따른 분할제한면적 미만으로 분할하려면 별도의 허가 기준을 충족해야 합니다(국토계획법 시행령 제51조제5호).
• 건축물이 있는 대지의 분할 제한
  「건축법」 제57조에 따르면, 건축물이 위치한 대지는 일정 면적(예: 녹지지역 200㎡ 이상)보다 작게 나누기 어렵습니다. 이는 무분별한 난개발을 방지하기 위한 조치입니다(건축법 시행령 제80조).

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2. 무허가 건축물이 있는 경우의 분할 문제

1) 위반건축물 시정조치 원칙

• 건축법상 제한
  무허가 등 위반건축물이 있는 토지를 분할할 때는 건축주 등이 위반사항을 우선 시정해야 한다는 행정 해석(건축법 제79조)이 있습니다. 하지만 무허가 건축물을 직접 지은 당사자가 아닌 토지 공유자나 다른 사람은 시정조치를 하기 어려워 문제가 생길 수 있습니다.
• 예외적 분할 허가 가능성
  다만, 국토교통부 회신 내용이나 실제 행정 사례에 따르면, 허가권자는 위반건축물의 위치·소유관계, 분할목적 등을 종합적으로 판단하여 건축법 저촉사항이 해소된다고 인정하면, 위반사항 정리 전이라도 분할 허가가 내려질 수 있는 가능성이 있습니다.
  예를 들어 무허가 건물이 A가 점유하는 토지 부분에만 있고, 분할을 통해 B·C의 영역이 깔끔하게 구분될 수 있다면, 그 부분을 우선 분할하도록 해주는 식입니다.

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3. 지목변경의 개념과 절차

1) 지목변경이란

• 정의
  땅의 주된 용도가 바뀔 때, 지적공부상의 지목을 실제 이용현황과 일치시키는 절차를 지목변경이라 합니다(공간정보관리법 제81조).
• 주요 사례
  예컨대 임야를 평탄화하여 건축부지로 쓰게 되면, 일정한 공사 준공 후 지목을 ‘대(垈)’로 바꾸어 등록해야 합니다. 이를 위해서는 미리 「국토계획법」상의 토지형질변경허가를 받는 절차가 선행되는 경우가 많습니다.

2) 신청 시 유의사항

• 제한법규 검토
  전·답·임야 등에서 대로 변경할 때에는 농지법, 산지관리법, 건축법 등을 살펴야 합니다. 용도 전환이 불가하거나 까다로운 지역(개발제한구역 등)일 경우 별도의 행정 절차가 더 필요할 수 있습니다.
• 신청 기한
  「공간정보관리법 시행령」(제67조)에 따르면, 공사가 준공되거나 용도가 변경된 날로부터 60일 이내에 지목변경을 신청해야 합니다.

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4. 분할·지목변경 관련 세금 및 부가 비용

1) 양도소득세·취득세

• 양도소득세
  토지를 분할하여 매각하면 필지별 양도금액이 달라질 수 있습니다. 통상 부동산 양도에 따른 양도소득세가 과세되므로, 분할 전·후 가액과 매도 시점을 꼼꼼히 계산해야 합니다.
• 취득세
  분할된 토지를 추가로 취득하거나, 지목변경에 따라 지목이 대(垈)가 되면서 과세 표준이 높아지는 경우에는 취득세 부담이 달라질 수 있습니다.

2) 기타 부가 비용

• 개발부담금
  관리지역·농림지역 등의 토지를 분할·개발할 때 일정 규모 이상이면 개발부담금이 부과될 수 있습니다.
• 측량 비용·설계비
  분할 측량성과도 작성, 형질변경을 위한 설계 등도 모두 비용이 들며, 분할 후 등기 비용 역시 고려해야 합니다.

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(용어 정리)

• 개발행위허가: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(제56조)에 따라 토지 분할, 형질변경, 건축 등 개발행위를 진행할 때 받아야 하는 허가입니다.
• 무허가 건축물(위반건축물): 「건축법」(제79조)에 규정된 허가 없이 지은 건축물. 행정청의 시정명령을 통해 해체, 용도 변경 등이 요구될 수 있습니다.
• 지목(地目): 토지의 주된 용도에 따라 구분되는 분류. 예컨대 전(논), 답(밭), 대(건축물의 부지) 등으로 나뉩니다.
• 대지분할제한면적: 건축법령(건축법 제57조, 시행령 제80조)에서 정한 최소 분할 면적으로서, 지역별·용도지역별로 기준 면적이 다릅니다.

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위와 같은 법령과 절차들을 준수하여 토지분할·지목변경을 진행하신다면, 향후 개발이나 매매, 소유관계 정리를 훨씬 수월하게 하실 수 있을 것입니다. 그러나 무허가 건축물이나 개발제한구역 등 예외 사항이 얽혀 있다면 복잡해질 수 있으므로, 반드시 관할 지자체·전문가와 충분히 상의하시기 바랍니다.

 

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