상가임대차 종료와 임차권등기명령, 차임 증감 등 추가 핵심 쟁점

상가임대차법(이하 “상임법”)은 환산보증금 이하 임차인에게 강력한 보호를 부여하지만, 그 적용 여부와 무관하게 유의해야 할 여러 제도들이 존재합니다. 특히 임대차가 끝난 뒤에는 보증금 반환을 둘러싼 분쟁이 자주 발생하며, 임차권등기명령·원상회복·제소전 화해와 같은 절차들이 복잡하게 얽히기도 합니다. 이번 글에서는 상가임대차의 종료 시점, 차임 증감청구권, 임차권등기명령, 제소전 화해 등 4가지 핵심 주제를 짚어보겠습니다.

1. 임대차 종료 이후: 원상회복과 동시이행 문제

(1) 임대차 종료 시점

• 상임법은 기간을 정한 임대차가 만료되면 보증금을 돌려받기 전까지 임대차관계가 존속한다고 규정합니다(상임법 제9조제2항).
• 이는 임차인이 보증금 회수를 못 하면 사실상 건물 점유를 계속 유지해도 된다는 의미입니다. 그러나 실제 분쟁에서는 보증금 반환과 건물 인도가 서로 동시이행 관계로 묶여 문제 되곤 합니다.

(2) 원상회복 의무

• 임차인은 임대차 종료 시 임대차목적물을 ‘계약 체결 당시’ 상태로 복원(원상회복)해줘야 합니다(민법 제654조, 제615조 준용).
• 상가의 경우, 장사에 맞춰 내부구조 변경이나 인테리어를 크게 했을 가능성이 높아 원상회복 범위를 놓고 분쟁이 잦습니다.
• 판례상 “통상적으로 기대되는 영업시설”이라면 임대인과 협의 없이 설치해도 원상회복 대상이 아닐 수 있다는 등 세부적인 예외도 있으므로, 처음 계약 시 원상회복 범위를 명확히 기재하면 좋습니다.

(3) 동시이행 항변

• 임차인은 “보증금 돌려줘야 건물을 비워준다”라고 주장할 수 있고(동시이행), 임대인은 “건물부터 인도하면 보증금을 준다”라고 맞설 수 있습니다.
• 실제 소송에서는 법원이 “임차인은 건물을 인도하되, 동시에 임대인은 보증금을 지급한다”라는 식으로 상환(相換)이행 판결을 내리는 경우가 많습니다.
• 다만 권리금 손해배상이나 추가 공사비와 같은 다른 채무는 동시이행이 아니라고 판단하기도 하니, 각각의 채무 성격을 잘 살펴봐야 합니다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결).

반응형

---

2. 차임 증감청구권: 5% 제한과 예외

(1) 차임·보증금 증감권(상임법 제11조)

• 임차건물에 대한 조세나 공과금 상승, 감염병에 따른 경제사정 변동 등이 발생해 기존 차임(월세)이나 보증금이 ‘적정하지 않게 된 때’에는 임대인·임차인 모두 증감청구를 할 수 있습니다.
• 다만, 증액(임대인의 인상 요구)은 직전 차임의 5% 이내로 제한합니다(상임법 시행령 제4조).

(2) 환산보증금 초과 시

• 환산보증금을 넘어서는 계약이면 이 규정(5% 제한)은 원칙적으로 적용되지 않습니다.
• 예를 들어 보증금 2억 원, 월세 700만 원(환산보증금 9억 원)을 초과하면, 임대인이 차임을 크게 인상해도 법적 제한을 받지 않을 수 있습니다.

(3) 감액청구와 감염병 특례

• 상임법은 원래 세금 등 경제사정이 변동되면 임대료를 올릴 수도 있고, 내릴 수도 있다고 규정(제11조제1항)합니다.
• 코로나19 사태 이후 상가임차인이 요청해 차임 감액에 합의했다면, 그 금액이 다시 회복될 때까지는 5% 제한이 적용되지 않는 등 임대인 측도 일부 보호받도록 개정되었습니다(동법 제11조제3항).

---

3. 임차권등기명령: 보증금 회수용 핵심 제도

(1) 임차권등기명령의 의의

• 임대차가 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은, 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(상임법 제6조제1항).
• 임차권등기를 마치면, 임차인이 건물을 비워줘도 대항력·우선변제권을 유지하게 됩니다.
• 쉽게 말해 “나는 이 건물에 대한 임차권자가 맞았다”라는 사실을 등기부에 기재해 두는 장치입니다.

(2) 실제 활용 상황

• 임차인이 사무실 이전 등으로 더 이상 점유를 유지하기 어려울 때, 임차권등기를 걸어두고 건물을 명도하면 일정 기간 대항력·우선변제권을 계속 인정받을 수 있습니다.
• 따라서 임대인도 임차권등기명령이 들어오는 것을 원치 않아, 이를 계기로 보증금을 어느 정도 조속히 반환하려는 경우가 많습니다.

(3) 주의할 점

• 임차권등기 후에는 신규임차인을 들이기 어렵고, 등기 말소를 위해서는 임대인이 보증금을 전액 지급해야 하는 등 임대인 입장에서도 신속히 해결할 동기가 생깁니다.
• 다만 임차권등기를 자주 활용하기는 쉽지 않으므로, 임대차계약 종료 전 상호 협의를 통해 보증금 반환 날짜를 구체적으로 약정하는 것이 안전합니다.

반응형

---

4. 제소전 화해: 임대차분쟁 예방 합의

(1) 제소전 화해란?

• 민사소송법 제220조 에 따른 절차로, 임대인과 임차인이 법원에 함께 화해신청을 함으로써, 화해조서가 확정판결과 같은 효력을 갖도록 하는 제도입니다.
• 예를 들어, “임차인이 월 00만 원씩 2회 이상 연체하면 즉시 명도를 하기로 한다” 같은 내용을 제소전 화해조서에 담아 두면, 추후 분쟁 발생 시 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행이 가능합니다.

(2) 장단점

• 장점:
  1. 소송 없이 법원 강제집행력이 생기므로 명도소송·보증금반환소송 절차를 간소화.
  2. 임대인·임차인 모두 “소송 리스크”를 낮추고 분쟁을 대비 가능.
• 단점:
  1. 제소전 화해가 확정판결과 동등한 효력이 생기지만, 제3자(새로운 전차인 등)에게는 직접 효력이 미치지 않는 문제가 있습니다.
  2. 화해 조항이 너무 임대인 편향적으로 작성되면, 임차인이 불리해질 수 있고 반대로 임차인에게 유리하게 작성되어 임대인이 곤란해질 수 있습니다.

(3) 전차인·승계 문제

• 제소전 화해가 성립된 시점 이후에 새로운 전차인이 등장하면, 화해조서 효력이 전차인에게 미치지 않아 강제집행에 제약이 생길 수 있습니다.
• 임대인은 전대 차단조항, 무단전대 시 위약금 규정 등을 화해조서에 담아두는 방식으로 위험을 줄이는 편입니다.

반응형

---

■ 간단 용어 정리

1. 임차권등기명령(상가임대차법 제6조)
   • 임대차 종료 후 보증금 돌려받지 못한 임차인이 법원에 등기명령을 신청해, 건물을 비워줘도 대항력·우선변제권을 유지하게 하는 절차입니다.
2. 차임 증감청구권(제11조)
   • 임차건물 관련 세금, 감염병 등으로 경제 사정이 바뀌면 임대인·임차인 모두 월세·보증금 조정을 요구할 수 있는 권리입니다. 환산보증금을 초과하면 연 5% 상한은 적용되지 않습니다.
3. 원상회복
   • 임대차 종료 시, 임차인이 임대차목적물을 처음 상태로 복원해주는 의무입니다. 인테리어 등을 해놓았다면 어느 범위까지 철거·복원해야 하는지 분쟁이 많으므로 미리 계약서에 기재하는 것이 안전합니다.
4. 제소전 화해
   • 민사소송법 제220조에 따른 분쟁 예방 절차로, 법원에 “화해조서”를 신청해 확정판결과 같은 효력을 얻습니다. 명도소송 없이 집행할 수 있지만 전차인 등 제3자 문제는 별도 이슈가 될 수 있습니다.

 

---

 

글을 마치며: 추가 분쟁 예방 체크포인트

• 상가임대차에서 환산보증금, 권리금, 계약갱신도 중요하지만, ‘종료 후 절차’가 불명확하면 보증금 반환과 명도 과정에서 심각한 분쟁이 생길 수 있습니다.
• 차임 증감청구권이나 임차권등기명령, 제소전 화해 등은 상황에 따라 매우 유용한 수단이니, 실제 분쟁 전 단계에서 전문 법률가·컨설턴트와 충분히 협의하는 것이 안전합니다.
• 상임법은 계속 개정·보완되는 중이므로, 임대차계약 체결 시점이나 갱신 시점에 최신 개정사항을 확인하는 습관도 필요합니다.

 

<같이 보면 좋은 글>

2025.03.16 - [부동산] - 상가임대차 심화: 경매·매매 시 임차인 보호, 소액임차인 최우선변제권, 예외조항 등

상가임대차 심화: 경매·매매 시 임차인 보호, 소액임차인 최우선변제권, 예외조항 등

2025.03.16 - [부동산] - 상가임대차법 핵심 정리: 환산보증금·계약갱신·권리금과 공장임대 사례

상가임대차법 핵심 정리: 환산보증금·계약갱신·권리금과 공장임대 사례