상가임대차 심화: 경매·매매 시 임차인 보호, 소액임차인 최우선변제권, 예외조항 등

상가임대차법(이하 “상임법”)은 임차인을 보호하기 위해 여러 권리를 규정합니다. 그러나 실제로 건물이 경매나 매매로 소유자가 바뀌는 상황, 소액임차인 최우선변제, 그리고 환산보증금을 초과하는 예외조항 등에 이르면 고민거리가 크게 늘어납니다. 이번 3편에서는 임차인 보호의 마지막 단계라고 할 수 있는 경매·공매에서의 배당, 소액임차인 최우선변제권, 그리고 환산보증금 초과 임차인의 대안 등을 살펴봅니다.

1. 경매·공매 시 임차인 보호: 대항력과 매수인의 지위

1) 대항력의 의미

• 상임법상 대항력을 갖춘 임차인은(건물 인도 + 사업자등록) 건물이 경매·공매로 소유자가 달라져도, 임대차가 끝나기 전까지 계속 사용·수익할 수 있습니다(상임법 제3조제2항, 제3조제3항).
• 쉽게 말해, 새로운 매수인(소유자)에게도 임대차 계약이 승계된다고 보아야 합니다.

2) 매수인의 지위: ‘건물을 사면 임대인 지위도 같이 산다’

• 경매나 매매를 통해 건물을 양수한 사람은, 기존 임대인의 지위를 당연히 승계합니다(상임법 제3조제2항, 민법 제622조).
• 다만 환산보증금 기준을 초과하는 경우에는 상임법 일부 조항이 적용되지 않아, 새로운 임대인이 임차인에게 계약갱신 등 일부 권리를 쉽게 거절할 수도 있습니다.

3) 임차인의 대응

• 경매 절차를 알게 되면, 대항력·확정일자를 갖춰두었는지 재확인하고, 배당요구 종기(경매 절차 내)에 배당요구신청을 해야 합니다. 그래야 경매가 끝났을 때 우선해서 보증금 배당을 받을 수 있습니다.

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2. 소액임차인의 최우선변제권

1) 소액임차인의 범위

• 일정 환산보증금 이하(서울 6,500만 원 이하 등, 시행령 제6조)에 해당하는 임차인을 “소액임차인”이라 부릅니다(상임법 제14조, 시행령 제6조).
• 이때 건물이 경매·공매에 넘어가면, 다른 담보물권보다 우선하여 일정액을 무조건 배당받을 수 있습니다. 이를 “최우선변제권”이라 합니다.

2) 최우선변제권의 조건

• 경매개시 이전에 대항요건(인도+사업자등록)을 갖추고 있어야 하며(상임법 제14조제1항), 환산보증금이 소액임차인 기준을 초과하면 해당되지 않습니다.
• 낙찰가가 낮아도 최우선변제 금액은 우선적으로 보호되는 게 장점이지만, 이를 넘어서는 보증금 차액은 순위에 따라 배당받게 됩니다.

3) 실무 유의사항

• 지역별 소액임차인 기준이 자주 개정됩니다. 계약 시점에는 소액이었어도, 나중에 기준이 달라져서 적용 여부가 달라질 수도 있으니 최신 기준 확인이 필수입니다.
• 소액임차인 기준을 살짝 초과한다면, 실제 분쟁 시 보호 범위가 확 달라지므로 주의하세요.

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3. 환산보증금 초과 임차인의 대안: 별도 약정·임대료 협상 등

1) 환산보증금 초과 시 법 적용 예외

• 환산보증금을 초과하면 상임법에서 보증금 우선변제권, 차임증액 5% 제한, 소액임차인 최우선변제권 등을 적용받지 못할 수 있습니다(상임법 제2조제1항 단서).
• 다만 계약갱신요구권(최대 10년), 3기 연체 시 계약해지, 권리금 보호 규정은 여전히 적용됩니다(동법 제2조제3항).

2) 임차인의 협상·보완책

• 임대료 인상 제한을 별도 약정: “임대인이 연 5%를 초과해 임대료를 인상하지 않는다”는 특약을 계약서에 넣어둘 수 있습니다.
• 보증금 관리: 초과되는 보증금을 분할해 월세를 올리고 보증금을 낮추는 방식으로 환산보증금을 기준 이하로 조정하기도 합니다.

3) 임대차보증금보험 가입

• 환산보증금이 높은 임차인이라면 임대차보증금보험(민간 보험사나 주택도시보증공사 HUG 상품 등)을 이용해 보증금을 스스로 보호하는 방법도 있습니다.
• 상임법 보호 못 받는 부분을 보험으로 커버하는 식이지만, 일반 주택 임대차와 달리 상가보증금보험은 시장에서 상품이 제한적인 편입니다.

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4. 법 개정·판례 동향: 지속 변화 중

1) 권리금 판례 확장

• 대법원은 2019년 판결(2019. 5. 16. 선고 2017다225312 등)에서 계약갱신요구권이 만료돼도 임대인의 권리금 회수 기회 보호의무는 여전히 존재한다고 판시했습니다.
• 앞으로 임차인의 권리금 보호 범위가 더욱 확대될 여지가 있다는 평가가 나오고 있어, 임대인도 유의해야 합니다.

2) 젠트리피케이션 방지3법 등 입법논의

• 환산보증금 기준을 높이거나, 팝업스토어 임대료 상승을 제한하는 내용 등이 국회에서 논의되고 있으나, 아직 구체적 입법으로 이어지지는 않았습니다.
• 지역별로 지자체에서 젠트리피케이션 방지 조례를 제정해, 상생협약을 통해 임대료 인상을 자제하도록 유도하는 사례도 있으니 참고 바랍니다.

3) 예고된 혹은 진행 중인 개정안

• 코로나19 여파로 상가임차인 보호가 한시적으로 강화되는 특례조항(상임법 제10조의9)이 도입되었으며, 종료시점 연장론도 꾸준히 제기되고 있습니다.
• 연체차임의 3기를 어떻게 계산할지, 임대차목적물이 파손된 경우 책임 분담을 어찌 할지 등 각종 세부 규정이 자주 개정 논의 대상이 됩니다. 언제든 변경 가능성을 염두에 두고 계약 체결해야 합니다.

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■ 용어 정리

1. 경매·공매 시 배당: 임차인이 대항력+확정일자(또는 우선변제권)를 갖춘 경우, 낙찰 대금에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받음.
2. 소액임차인 최우선변제권: 임차보증금이 지역별 일정액 이하일 때, 경매 시 다른 담보물권자보다 앞서 일정액을 우선 배당받는 권리.
3. 환산보증금 초과 임차인: 상임법 일부 조항(5% 증액 제한·우선변제권 등) 적용을 못 받으므로, 별도 특약·보증금 조정으로 대비해야 함.

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마무리 및 체크포인트

1. 건물 매매·경매가 임박했다면, 대항력·확정일자 확보 여부, 배당요구신청 기한 등을 재확인하세요.
2. 소액임차인 최우선변제권은 보증금이 작아도 안정적 배당이 가능하도록 돕는 강력한 제도이므로, 해당하는지 꼭 확인해야 합니다.
3. 환산보증금 초과 임차인은 스스로 임대료 인상률 제한 특약, 보증금 조정 등 대안을 마련하거나, 보증금보험 가입을 고려해야 합니다.
4. 상가임대차법은 계속 개정 중이므로, 최신 판례·법안 동향을 주기적으로 모니터링해 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다.

 

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