상가임대차법 핵심 정리: 환산보증금·계약갱신·권리금과 공장임대 사례

상가건물 임차인이 안정적으로 영업을 이어갈 수 있도록, 상가임대차보호법(이하 “상가임대차법”)은 다양한 보호조항을 마련해두고 있습니다(상가임대차법 제1조). 환산보증금을 기준으로 법 적용 대상을 가르고, 대항력·우선변제권·계약갱신요구권·권리금 보호 등을 보장하는데요. 이번 글에서는 환산보증금 계산부터 계약갱신과 권리금, 그리고 공장임대에 대한 실제 사례까지 핵심 내용을 정리해 드리겠습니다.

 

 

1. 환산보증금과 상가임대차법 적용 범위

(1) 환산보증금의 개념

• 상가임대차법은 모든 상가에 자동 적용되는 것이 아니라, 보증금이 일정 금액 이하(지역별 기준)인 임대차에 우선 적용합니다(상가임대차법 제2조제1항 단서).
• 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
  • 예를 들어 보증금 1억 원, 월세 300만 원이면 환산보증금은 1억 + (300만 × 100) = 4억 원입니다.
  • 지역별 기준(서울 9억 원, 부산 6억9천만 원, 경기 일부 5억4천만 원 등)을 초과하는 계약은 원칙적으로 상가임대차법 적용 범위에서 제외됩니다(동 시행령 제2조).

(2) 예외 적용

• 환산보증금을 초과해도, 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조제1항), 3기의 월세 연체 시 해지 규정(제10조제1항제1호), 권리금 회수기회 보호(제10조의4) 등 일부 조항은 적용됩니다(상가임대차법 제2조제3항).
• 다만 상가임대차법 예외 시 보증금 반환 우선변제권, 최우선변제권, 차임 증액 5% 제한 등은 받을 수 없을 수 있으니 주의해야 합니다.

 

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2. 상가임차인 보호의 주요 장치

(1) 대항력

• 대항력(상가임대차법 제3조제1항): 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 하면, 다음 날 0시부터 제3자에 대해 임대차 관계를 주장할 수 있습니다.
• 새 주인이 나타나도 대항력을 갖춘 임차인은 계약 만료 전까지는 쫓겨나지 않으며, 보증금도 반환받기 전에는 계속 점유를 유지할 수 있습니다(동법 제9조제2항).

(2) 우선변제권과 최우선변제권

• 우선변제권(제5조제2항): 대항력 + 확정일자를 갖춘 임차인은, 경매·공매 시 후순위 채권자보다 우선해 보증금을 배당받을 수 있습니다.
• 최우선변제권(제14조, 시행령 제7조): 환산보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은, 어떤 담보물권보다도 가장 먼저 일정액을 배당받습니다.

(3) 계약갱신요구권

• 임차인은 원칙적으로 최초 계약 기간 포함 최장 10년까지 임대차 계약 갱신을 요구할 수 있으며(상가임대차법 제10조제2항), 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다.
• 3기 차임(예: 월세 3개월) 이상 연체, 무단 전대 등(동법 제10조제1항제1~8호)에 해당하면 갱신 거절 가능.
• 환산보증금을 초과해도 10년 간 갱신요구권은 유지됩니다(동법 제2조제3항).

(4) 권리금 회수기회 보호

• 권리금(제10조의3제1항)은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 상권의 이점 등을 포함한 유·무형 가치입니다.
• 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과 정당한 사유 없이 계약을 거절할 수 없으며(제10조의4제1항), 이를 위반해 임차인에게 손해가 발생하면 손해배상책임을 질 수 있습니다.
• 계약갱신요구권 기간(최대 10년)이 지났더라도, 권리금 회수를 방해하면 임대인이 책임진다는 것이 최근 판례(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 등)의 입장입니다.

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3. 환산보증금 초과 시 사례: 팝업스토어와 성수동 상권

• 환산보증금이 9억 원을 넘으면 상가임대차법상 차임 증액 5% 제한을 적용받지 않습니다.
• 최근 성수동처럼 상권이 활발해져 임대료가 치솟거나, 몇 주간 단기로 임대계약하는 팝업스토어 형태 임대가 늘어나는 경우, 기존 상인들이 임대료 폭등으로 내몰리는 젠트리피케이션 문제가 발생합니다.
• 언론 보도 등에 따르면 보증금·월세 합산이 법정 기준을 훌쩍 넘는 고액 임대차 계약은, 연 5% 제한을 받지 않고 임대료를 크게 인상해도 법적으로 제재를 받기 어려운 상황입니다.
• 이에 일부에서는 상가임대차법의 보호대상을 확대하거나, 팝업스토어 임대료 규제를 논의해야 한다는 목소리가 나옵니다.

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4. 공장임대 vs 상가임대: 실제 사례

Q: “공장으로 사용되는 건물인데, 임차인이 상가임대차법을 적용해 10년 보장을 주장합니다. 가능할까요?”]

A: 상가임대차법은 ‘영리목적의 영업용으로 사용하는 건물’(동법 제2조제1항)에 적용합니다. 단순 제조·가공만 이뤄지고 판매시설이 없는 공장은 상가건물로 보지 않는 것이 일반적 판례 입장입니다. 따라서 건물에 고객응대나 직접 판매시설이 없다면, 임차인은 상가임대차법의 혜택을 주장하기 어렵습니다.

예컨대 보증금 5,000만 원, 월 550만 원(환산보증금 6억 원)인 임대차라도, 해당 장소가 공장 용도라면 상가임대차법을 적용받지 못합니다. 이런 경우 임대인은 10년 계약 보장이나 차임 5% 상한 등 의무를 지지 않을 수 있습니다.

 

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5. 결론과 주의사항

1. 상가임대차법 적용 여부
   • 환산보증금이 지역별 기준 이하면 대항력·우선변제권·최우선변제권·5% 임대료 인상 제한 등을 전부 보장받고,
   • 초과 시에도 계약갱신요구권(10년), 3기 연체 시 해지 가능, 권리금 회수 보호는 일부 적용됩니다.
2. 임대차 목적물의 성격
   • 공장 등으로 사용되는 경우, 실제 용도가 ‘영업목적’인지 ‘단순 생산·가공’인지에 따라 상가임대차법 적용 여부가 달라집니다.
   • 임차인은 사업자등록만 했다고 자동으로 보호받는 것이 아니라, 건물 현황·용도가 중요합니다.
3. 계약서와 법적 유의사항
   • 임대료, 환산보증금, 권리금, 계약갱신, 위약금 등을 꼼꼼히 점검해야 합니다.
   • 환산보증금이 경계를 넘는지 확인하고, 보증금 반환이나 계약 갱신, 권리금 보호 등에서 불이익이 없는지 사전에 살펴보아야 합니다.

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■ 용어 정리

1. 상가임대차법(약칭 상가건물 임대차보호법)
   • 영세상인 등 상대적 약자를 보호하기 위해 제정된 법(2002. 11. 1. 시행). 환산보증금 기준 이하 상가건물 임차인에게 대항력·우선변제권·계약갱신 등을 보장합니다.
2. 환산보증금
   • 보증금 + (월세×100). 지역별 기준액을 넘으면 일부 규정(우선변제권, 5% 인상 제한 등)은 적용 안 됨.
3. 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조)
   • 임차인이 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리. 정당한 거절사유가 없는 한 임대인은 승인해야 함.
4. 권리금(제10조의3)
   • 임차인이 형성한 유·무형 재산가치. 임대인은 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거부해 권리금 회수를 방해하면 책임이 생길 수 있음.

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상가임차인·임대인 모두, 환산보증금 계산과 건물 실제 용도를 정확히 파악한 뒤 계약을 체결하는 것이 안전합니다. 임차인 입장에서는 법적 보호범위를 확실히 알고 대항력·확정일자를 챙기며, 임대인도 무리한 권리금 방해나 갱신 거절이 불법이 될 수 있음을 유념해야 합니다.

 

 

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