도시개발사업에서 ‘청산금’은 종전 토지(또는 건축물)의 평가액과 환지(換地)로 새롭게 받게 될 토지의 평가액이 서로 달라 생기는 재산가치 차액을 말합니다. 사업시행자는 이러한 과부족분을 금전으로 정산하여 줍니다(도시개발법 제41조제1항). 청산금은 단순히 공돈이 아니라, 종전 토지의 일부가 유상으로 이전되었다고 보고 양도소득세 과세대상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
아래에서는 도시개발사업 청산금의 개념부터 발생 원인, 양도소득세 과세 여부에 이르기까지 핵심 내용을 정리해 드리겠습니다.
1. 청산금의 개념과 발생 배경
도시개발사업에서 환지 방식을 채택하는 경우, 토지 소유자는 원래의 토지 대신 새롭게 조성된 토지를 배분받습니다. 그런데 종전 토지와 환지 토지의 가치가 정확히 일치하지 않는 경우가 대부분입니다. 위치나 용도지역, 면적 등으로 인한 가치 차이가 발생하기 때문입니다.
이처럼 환지 후 재산가치가 늘어난 사람은 초과분에 대한 금액을 사업시행자에게 납부해야 하고(청산금의 징수), 반대로 재산가치가 줄어든 사람은 부족분만큼 사업시행자로부터 청산금을 받게 됩니다(청산금의 교부). 이는 부당이득이나 재산상 손실이 서로 발생하지 않도록 하기 위한 필수 절차입니다(도시개발법 제46조제1항).
2. 청산금이 발생하는 대표적 상황
도시개발사업이라고 해서 모든 토지 소유자가 무조건 ‘땅’만 받는 것은 아닙니다. 다음과 같은 이유로 청산금을 받거나 내게 될 수 있습니다.
- 소유자의 신청 또는 동의에 따른 현금청산
- 토지 소유자가 전부나 일부를 환지 대신 돈으로 받고 싶다고 신청하거나 동의하면(단, 임차권자가 있으면 그 동의도 필요), 사업시행자는 해당 토지에 대해 환지를 정하지 않을 수 있습니다(도시개발법 제30조제1항).
- 다만, 사업시행자가 환지로 주어야 사업시행이 가능하다고 판단하는 토지는 현금청산 대상에서 제외될 수 있습니다.
- 과소(過小) 토지로 인한 청산
- 일부 토지는 권리면적이 너무 작아 실제 환지로 주기가 어렵습니다. 이때 시행자는 환지를 주지 않고 현금으로 청산하기도 합니다(도시개발법 제31조제1항).
- 예컨대 주거지역에서 권리면적이 60㎡ 미만인 경우, 건축법 시행령 제80조에 따라 과소 토지 기준을 충족하지 못해 현금청산 대상이 될 수 있습니다(도시개발법 시행령 제62조).
- 권리면적보다 환지 면적이 더 큰 경우(증환지)
- 환지계획상 새로 받게 될 토지가 종전 토지의 평가액보다 가치가 클 수 있습니다. 그 초과분만큼은 새로운 토지를 구매하는 것과 마찬가지이므로 금전을 납부해야 합니다.
- 예를 들어 종전 토지 평가액이 1억 원, 환지 토지 평가액이 1억 2천만 원이면 2천만 원에 대해서는 청산금을 내야 합니다.
- 권리면적보다 환지 면적이 더 작은 경우(감환지)
- 종전 토지 평가액이 더 클 경우, 환지로 받는 토지의 가치가 작아지고 차액만큼 청산금을 교부받게 됩니다.
- 예를 들어 종전 토지 평가액이 2억 원이고 환지 토지 평가액이 1억 8천만 원이면 2천만 원의 청산금을 받게 됩니다.
이처럼 사유와 기준은 다양하지만, 요점은 “당초 받아야 할 재산가치와 실제 받은 재산가치의 차액”을 보정하는 과정이라는 것입니다.
3. 청산금의 확정 시점과 법적 근거
청산금은 ‘환지처분’을 하는 시점에 구체적으로 결정되며, 환지처분 공고일 다음 날이 확정일이 됩니다(도시개발법 제41조제2항, 제46조제1항).
만약 환지 대상에서 제외된 토지에 대해서는 미리 결정할 수도 있지만, 일반적으로 환지처분과 함께 확정된다고 보시면 됩니다. 청산금 확정 후 징수 또는 교부가 실제로 이뤄지지 않더라도, 그 시점에 권리관계가 확정되는 것입니다.
4. 청산금의 양도소득세 과세 여부
청산금 자체가 ‘공돈’처럼 보일 수 있지만, 소득세법상 이는 종전 토지 일부가 유상으로 이전된 것으로 봅니다(소득세법 제94조 등). 따라서 양도소득세가 과세될 수 있습니다.
- 청산금 = 부분 양도
- 종전 토지 200평 가운데 180평만 환지로 받고 나머지 20평 상당 가치는 금전으로 받는다면, 20평을 ‘양도’한 것으로 봅니다.
- 따라서 이 20평의 양도 차익에 대해 양도소득세를 신고·납부해야 합니다.
- 증환지의 경우
- 종전 토지보다 환지 가치가 커지는 부분(예: 20평 상당)이 사실상 새로 취득한 토지로 보아 취득세를 납부할 수도 있습니다.
- 취득 시기는 환지처분 공고일의 다음 날로 봅니다(소득세법 시행령 제162조제1항제9호).
- 8년 자경농지의 감면 예외
- 다만, 8년 이상 자경해온 농지라면 일정 요건을 충족할 경우 양도소득세 감면대상이 될 수 있습니다(조세특례제한법 제69조).
- 환지처분 전 농지 외의 토지로 환지예정지가 지정되더라도, 환지청산금에 해당하는 부분은 3년이 지났더라도 감면을 받을 수 있습니다(조세특례제한법 시행령 제66조).
5. 유의사항 및 정리
- 도시개발사업 환지 방식은 반드시 땅으로만 돌아오는 것이 아니다라는 점이 핵심입니다.
- 환지계획서를 꼼꼼히 살펴서 본인의 권리면적이 얼마나 되는지, 환지 대신 청산금을 받게 될 가능성은 있는지 먼저 확인하셔야 합니다.
- 청산금을 교부받는다면, 소득세법상 양도소득세 과세대상이 될 수 있으므로 세금 관련 부분도 사전에 상담하시길 권장합니다.
■ 용어 정리
- 환지(換地): 도시개발사업에서 종전 토지 대신 새로 조성된 토지(환지)를 분배받는 것
- 과소 토지: 너무 면적이 작아 환지로 지정하기 곤란한 토지
- 증환지: 종전 토지 평가액보다 높은 가치를 갖게 된 환지
- 감환지: 종전 토지 평가액보다 낮은 가치를 갖게 된 환지
- 8년 자경농지: 8년 이상 직접 농사를 지어온 농지로 양도소득세 감면 혜택 대상
이상으로 도시개발사업 청산금에 대한 핵심 사항을 정리해 드렸습니다.
본 글은 최대한 자세한 정보를 담았으나, 사업구역의 상황과 토지 소유자의 사정에 따라 달라질 수 있으니 실제 절차 전 전문가 상담을 함께 진행하시기를 권장드립니다.
'부동산' 카테고리의 다른 글
| 임대사업자 신고 실무와 절세에 유리한 부동산 선택 가이드 (0) | 2025.03.15 |
|---|---|
| 주택임대사업자 vs 일반임대사업자, 등록과 절세 핵심정리 (0) | 2025.03.15 |
| 체계적인 도시개발사업의 모든 것: 목적부터 보상까지 (0) | 2025.03.13 |
| 저축은행(상호저축은행)의 의미와 예금자보호, 그리고 안전하게 이용하는 방법 (0) | 2025.03.13 |
| 저축은행 부동산 대출과 PF (0) | 2025.03.13 |
