토지분할·지목변경 (3편): 확정판결을 통한 분할·지적측량성과 반려와 구제방안

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2025.03.16 - [부동산] - 토지분할·지목변경 (2편): 농지전용·개발제한구역 그리고 세금 이슈

토지분할·지목변경 (2편): 농지전용·개발제한구역 그리고 세금 이슈

 

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토지분할 과정에서는 사법상(민사소송) 확정판결이 있더라도 건축법령이나 국토계획법령에 따른 분할제한을 위반하면, 행정청에서 분할 신청이나 측량성과 검사신청을 반려할 수 있습니다. 이번 글에서는 확정판결로 분할을 진행할 때 알아두어야 할 사항, 무허가 건물 및 위반건축물과 관련된 문제, 그리고 지적측량성과 검사신청 반려 시의 구제방안 등에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다.

1. 확정판결을 통한 토지분할의 함정

1) 확정판결이 곧바로 공법 절차를 대체하지는 않음

• 기본 개념
  민사재판에서 “토지 일부를 분할해 소유권을 이전하라”는 확정판결을 받더라도, 관계 법령에서 정하는 분할제한 요건을 충족하지 않으면 지적소관청은 분할을 거부할 수 있습니다(대법원 판례 참고).
• 예시
  예컨대 공유물분할 소송에서 일부 필지를 누구에게 귀속시키라고 판결이 나도, 건축법(제57조)에 따른 대지분할면적 요건이 안 맞으면 관할 행정청에서 반려 처분을 내릴 수 있습니다.

2) 왜 이런 일이 발생하는가

• 공법 vs 사법의 차이
  민사소송은 공유자들 사이의 사법상 권리관계를 확정해줄 뿐, 건축법·국토계획법 등 공법상의 규제를 무조건 해제해주는 효력은 없습니다.
• 대응 방안
  확정판결을 받기 전, 미리 해당 토지의 지역·지구·구역·도시계획 여부 등을 확인해 두고, 분할제한 면적 위반 가능성이 있는지 행정청과 상담 후 소송 전략을 세우는 편이 안전합니다.

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2. 무허가 건축물과 토지분할의 상관관계

1) 위반건축물이 있는 대지의 분할 원칙

• 건축법(제79조) 시정조치 우선
  무허가 건축물(위반건축물)이 존재하면, 건축주·소유자 등이 먼저 시정조치를 완료해야 행정청에서 분할 허가를 진행해주는 것이 일반적입니다.
• 예외 인정 사례
  관할 지자체가 ‘무허가 건물이 분할 대상 필지에만 위치하고, 다른 공유자·토지소유자에게 귀책사유가 없다’고 판단하면, 해당 위반사항이 있는 부분만 묶어 분할하도록 허가하기도 합니다(단, 이는 극히 제한적이므로 반드시 담당 공무원과 사전 협의가 필요).

2) 실제 분쟁 사례

• 사례
  A와 B가 공유하는 대지에 B가 무허가 창고를 지어놓은 상태에서, A가 “내가 점유할 구역을 따로 분할하겠다”라고 지적소관청에 신청. 지자체에서는 건물 위반사항을 먼저 해결하라며 반려. 이후 A의 귀책사유가 아님을 소명하고, 무허가 부분과 무관한 구역만 별도로 분할해준 사례가 있습니다.
• 팁
  무허가 건축물이 실제 누구 책임인지, 해당 위반이 분할하려는 필지에 직접 영향을 주는지 여부가 중요합니다.

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3. 지적측량성과 검사신청 반려 시 대처법

1) 지적측량성과 검사란

• 정의
  토지를 분할하거나 경계 복원 등을 위해 측량 전문기관(예: 한국국토정보공사)에서 측량 작업을 마치면, 그 결과물을 지적소관청에 검사 신청해야 최종 인허가 절차가 진행됩니다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제25조 등).
• 반려 사유
  건축법이나 국토계획법 등 관계 법령에 따른 분할제한 규정을 위반하는 경우, 또는 토지 형상이나 면적 표시가 측량성과와 현저히 다를 때 반려될 수 있습니다.

2) 반려 처분 구제 절차

• 이의신청 또는 행정심판
  반려 사유가 부당하다고 여겨지면, 시·도 행정심판위원회에 행정심판을 제기해 다툴 수 있습니다. 행정심판 전 이의신청 절차가 가능한 지자체도 있으므로, 반려 통보문을 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.
• 행정소송(항고소송)
  심판 결과 역시 납득하기 어렵다면, 그 처분의 취소를 구하는 항고소송을 제기해 법원에서 본안 심리를 진행하게 됩니다.
• 유의 사항
  재판에서 이기더라도, 불법 위반사항이 해소되지 않으면 결국 분할이 어려울 수 있으므로, 행정절차와 사법절차를 동시에 적절히 진행하는 전략이 필요합니다.

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4. 행정불복 및 소송 시 전략 포인트

1) 법적 쟁점 파악

• 주요 위반 규정
  건축법 제57조의 분할제한 면적이나, 국토계획법 제56조 등의 개발행위 허가 기준이 핵심 쟁점이 됩니다.
• 위반의 귀책사유
  무허가 건물 등 위반사항이 본인 책임이 아닐 때 이를 명확히 소명해야 합니다. 공유토지인 경우, 다른 공유자의 행위임을 입증하는 증거가 중요합니다.

2) 전문적 조력 활용

• 법무법인·행정사·세무사
  분쟁이 복잡하게 얽힌다면, 초기에 전문가와 상담해 민·형사, 행정 절차의 전망을 모두 점검해보는 것이 좋습니다.
• 행정기관 협조
  반려나 불허가를 받았다고 해서 바로 소송으로 가기보다는, 관할 지자체 개발행위허가 담당, 건축 담당 등과 먼저 협의·보완 작업을 시도하는 것이 비용·시간 절약 측면에서 유리합니다.

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(용어 정리)

• 확정판결: 민사소송에서 최종 선고되어 더 이상 다툴 수 없게 된 판결. 상대방에게 소유권이전등기 등을 이행하게 할 수 있는 집행력이 있지만, 공법 규제를 면제해주지는 않습니다.
• 지적측량성과 검사신청: 측량 전문기관이 수행한 측량 결과(도면·좌표 등)에 대해 지적소관청에 검사·승인을 받는 절차. 이 절차를 거쳐야 최종적으로 토지분할이 확정됩니다.
• 항고소송: 행정청의 처분(예: 토지분할신청 반려처분)을 취소하거나 무효임을 확인받기 위해 제기하는 소송입니다(행정소송법).

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이처럼 확정판결이 있더라도, 무허가 건축물이나 분할제한면적, 개발행위허가 기준 등을 충족하지 못한다면 행정청에서 반려될 수 있음을 꼭 인지해야 합니다. 추가 편에서는 사례별 접근 방법과 각종 법령해석, 심판·소송 절차 등을 조금 더 깊이 있게 다뤄볼 예정이오니 참고하시기 바랍니다.

 

 

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