재개발·재건축 1, 2부에서 조합 설립부터 사업시행인가, 관리처분인가, 철거·착공, 분양까지의 과정을 살펴보았는데요. 이번 3부에서는 입주와 하자 처리, 재산권 등록, 그리고 완공 후 시세 변동까지 최종 마무리 단계에서 꼭 알아두어야 할 사항을 정리해보겠습니다.
1. 사용검사와 입주 준비
건물이 완성되면, 먼저 사용검사(준공검사)를 받아야 합니다. 이는 도시 및 주거환경정비법 제83조와 각 지자체 조례 등에 의해 규정되어 있는데요,
예컨대, 서울시에서는 해당 구청 담당 부서가 안전, 화재 시설, 건축 구조 등을 검토한 뒤 최종 사용 승인 여부를 결정합니다.
사용검사 승인 후에는 입주가 가능해집니다. 보통 입주자 사전점검이나 하자 점검 일정을 잡아 1달 정도 충분히 시간을 확보한 뒤 실제 입주가 시작됩니다.
2. 하자 처리와 보수 문제
이사하고 나서 가장 신경 쓰이는 것은 바로 하자인데요.
하자 보수 기간은 주택법 및 공동주택관리법에 따라, 주택 구조나 공종(공사 종류)에 따라 최소 2년에서 최대 10년까지로 구분됩니다.
만약 시공사가 하자 보수를 제대로 해주지 않으면, 하자심사·분쟁조정위원회(국토교통부 산하)에 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다.
실제로 2023년 7월에 발표된 하자심사분쟁조정위원회 자료에 따르면, 서울·경기권 신규 아파트 10곳 중 3곳 정도가 심각한 하자로 분쟁이 발생했다는 통계가 있습니다.
특히 누수, 결로, 마감 불량이 가장 많은 비율(약 60%)을 차지했다고 합니다.
3. 재산권 이전 등기(등기 절차)
입주가 끝나면, 재산권(소유권) 등기(이전 등기) 절차를 밟아야 합니다.
재개발·재건축 사업 특성상, 종전(옛 부동산)과 종후(새로운 부동산) 자산이 달라지므로 등기가 번거롭습니다.
조합이 일괄적으로 진행하는 경우도 있지만, 개인별로 처리해야 하는 경우도 있으니 반드시 조합 안내문을 잘 확인하셔야 합니다.
이전 등기에 드는 비용은 취득세, 등기세 등을 합쳐서 분양가의 1~3% 정도가 일반적입니다.
예: 조합원 분양가가 3억 원이라면, 약 300만 원~600만 원가량이 세금 및 부대비로 든다는 계산이 나오죠.
4. 완공 후 시세 변동
완공 후 시세는 투자자들이 가장 관심을 두는 부분입니다.
호재: 새로운 단지, 최신 설계, 브랜드 파워가 결합돼 시세가 최대 20~30% 급등하는 케이스도 있습니다.
악재: 부동산 경기가 침체되거나, 분양가가 이미 높게 책정돼 버렸다면 오히려 분양가 대비 시세가 5~10% 떨어지는 경우도 나타납니다.
예: 2022년 하반기 이후 금리가 빠르게 오르면서, 수도권 외곽 일부 신규 단지가 분양가보다 시세가 낮게 형성되었다는 뉴스도 있습니다.
5. 장기적 관리와 분쟁 예방
(1) 입주자대표회의 운영
입주 후 아파트 관리비, 장기수선충당금 등 공동관리 업무가 시작됩니다.
재건축 단지 특성상 고급 커뮤니티 시설이 들어오는 경우가 많은데, 운영비가 예상보다 1.5~2배 정도 높은 사례도 존재합니다.
(2) 추가 설계 변경 분담금
가끔가다 완공 후에 뒤늦게 확인된 구조 보강이나 시설 추가 요구가 생길 수 있습니다.
일부 분담금을 모자라게 산정한 경우라면, 조합원들이 추가 분담금을 내야 할 수도 있으니 꼭 주의해야 합니다.
이로써 재개발·재건축의 전 과정을 3부에 걸쳐 살펴보았습니다.
- 초기 추진위원회 설립,
- 조합 설립인가,
- 사업시행인가·관리처분인가,
- 철거·착공·분양,
- 사용검사·입주,
- 하자 처리,
- 이전 등기·시세 변동까지…
어려운 절차가 많지만, 꼼꼼히 따져보면 새로운 보금자리와 가치 상승이라는 달콤한 보상이 기다리고 있습니다. 부디 이 글이 재개발·재건축을 고민하시는 분들께 작은 도움이라도 되길 바랍니다.
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