재개발·재건축 단계별 절차 및 주의사항 - 제2부

지난 1부에서는 재개발·재건축의 초기 단계인 추진위원회 설립부터 조합 설립인가, 동의율 문제까지 살펴봤는데요. 오늘은 그 다음 단계인 사업시행인가와 관리처분인가, 그리고 철거와 착공 단계에서의 주의사항을 알아보겠습니다.

1. 사업시행인가

조합 설립인가가 끝나면 다음으로 사업시행인가 절차가 시작됩니다.

• 도시 및 주거환경정비법 제50조(사업시행계획인가)에 따르면, 조합(사업시행자)은 정비사업의 규모, 방식, 건축계획 등을 담은 ‘사업시행계획서’를 작성한 후 관할 구청 등에 인가를 신청해야 합니다.
• 이때, 각종 영향평가(교통, 환경 등)도 실시하는데, 평가비용이 현장마다 다르겠지만 약 5,000만 원에서 많게는 3억 원까지 드는 경우도 있습니다

 

사업시행인가를 받으면, 구체적인 건축물 설계와 분양 계획을 진행할 수 있습니다.

하지만 여기서 시간이 꽤 오래 걸리는 경우가 많습니다. “주민 반발”이나 “행정 절차 지연” 등이 이유인데, 몇몇 재개발 사업이 사업시행인가가 지연되어 몇년 이상 공사가 늦어졌다는 이야기가 종종 들리죠.

 

 

2. 관리처분인가

사업시행인가를 받은 후에는 관리처분계획을 수립하여 관리처분인가를 받게 됩니다.  쉽게 말해, 어느 조합원이 어느 평형을 배정받고, 분담금은 얼마인지 등을 구체적으로 결정하는 절차입니다. 여기서 조합원 분양가가 확정되는데, 평형에 따라  1억 원부터 3억 원 이상까지 분양가 차이가 날 수 있습니다.

 

이 단계에서 생길 수 있는 문제는 뭐가 있을까요?

 

일부 조합원들이 “분담금이 너무 많다”며 이의를 제기해 소송까지 가는 경우도 있습니다.

관리처분계획에 동의하지 않으면 갈등이 커져, 재개발·재건축 일정이 최소 6개월에서 길게는 2년 이상까지 추가 지연되기도 합니다.

 

3. 철거 및 착공, 분양

 

관리처분인가가 떨어지면, 드디어 철거와 착공 단계로 넘어갑니다.

 

 

철거: 기존 건물을 안전하게 철거하고, 재활용 가능한 건축자재나 폐기물 처리가 필수적으로 이뤄집니다.

철거 비용은 일반적으로 ㎡당 10만 원~15만 원 선으로 알려져 있습니다(출처: 건설업계 추정치).

예: 84㎡ 아파트 한 동을 철거한다고 가정하면, 84 × 10만 원 = 840만 원이 최소 비용.

안전 관리, 석면 처리 등에 따라 추가 비용이 발생하기도 해서 실제론 더 들어갈 수 있습니다.

 

착공 및 분양: 시공사가 선정된 뒤 본격적으로 공사를 시작합니다. 착공 시점부터는 중도금 납부, 분양이 연달아 이뤄지는데, 이때가 되면 일반 분양 가격이 공개되기도 하죠.

 

일반 분양분이 전체 세대수의 20~50% 정도를 차지합니다.

 

분양 시기 & 분양가 : 분양가가 적정선인지에 따라 ‘로또 분양’이 될 수도, ‘계륵 분양’이 될 수도 있습니다.

2023년 하반기 들어 건자재 값 상승, 금리 인상 등의 영향으로 당초 예상 분양가 대비 10~30% 오른 케이스도 있습니다.

 

 

4. 철거·착공 시 주의사항

 

공사 소음·분진 피해

철거와 공사 과정에서 발생하는 소음과 먼지는 인근 주민들과의 갈등을 유발합니다.

이에 따른 민원이나 소송이 발생하면 공사기간이 최소 3개월은 더 늘어날 수 있습니다.

 

분양 일정 지연 가능성

지자체의 인허가 조건을 만족하지 못하면 분양 승인 시기가 늦어져, 시장 상황이 나빠진 상태에서 분양을 해야 할 수도 있습니다. 반대로, 부동산 경기가 급등하는 시점에 지연되면 호재일 수도 있지만, 이는 어디까지나 운입니다.

 

분담금 폭탄

착공 단계에 진입한 후, 추가로 설계 변경이 일어나면 시공비가 늘어 조합원 분담금이 더 올라가게 됩니다.

실제로 2022년 경기도 모 재건축 단지는 시공비 증가로 1인당 분담금이 2,000만 원에서 3,000만 원으로 올랐다는 사례도 있습니다.

 

 

지금까지 재개발·재건축 사업시행인가 → 관리처분인가 → 철거·착공, 그리고 분양까지 주요 과정을 훑어봤습니다. 이 단계마다 발생하는 비용과 갈등 요소가 만만치 않다는 것을 다시금 느끼셨을 텐데요.

**다음 글(제3부)**에서는 이 모든 과정을 마무리하고 입주까지 이르는 최종 단계, 그리고 입주 후에 발생할 수 있는 하자 분쟁, 재산권 문제, 향후 시세 변화 등까지 구체적으로 살펴보겠습니다. 궁금하시다면 조금만 더 기다려주세요!

 

 

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