공공지원 민간임대주택이란?

공공지원 민간임대주택

공공지원 민간임대주택란 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말합니다.

 

공적지원과 공공성을 연계하여 청년, 신혼부부 등 주거지원계층에게 역세권 등에 중점 공급하고 주택도시기금 출자지원, 용적률 건축규제 완화 등 공공지원을 받는 경우에 초기 임대료 등을 규제하죠. 즉, 주변보다 5~15% 정도 임대료를 저렴하게 공급한다는 것입니다.

 

여기서 민간임대주택이 되기 위해서는 법적 조건이 필요한데, 1) 주택도시기금법에 따른 주택도시기금의 출자받아 건설 또는 매입할 것, 2) 주택법에 따른 공공택지 또는 토지의 우선공급 조건에 따라 수의계약으로 공급되는 토지에서 건설할 것, 4) 혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법에 따른 종전부동산을 매입 또는 임차하여 건설할 것, 5) 촉진지구의 지정으로 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 등 여러 조건들 중 하나에 포함되어야 하죠.

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공급촉진지구

공공지원 민간임대 주택 사업 중 공급촉진지구는 전체 주택 호수의 50% 이상을 공공지원민간임대주택으로 공급되는 공공지원 민간임대주택용 신규택지를 개발하는 사업이죠. 또한, 촉진지구의 면적은 5,000㎡ 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 면적이상이어야 합니다. 여기서 대통령령이란 각각의 지역 조건에 따라  최소 2,000㎡~ 최대 100,000㎡까지의 면적이 될 수 있죠. 또, 도로, 공원 등 관리청에 귀속되는 공공시설 면적을 제외한 유상공급 토지면적 중 주택건설 용도가 아닌 토지로 공급하는 면적이 유상공급토지면적의 50%를 초과해서는 안됩니다. 예를들어 유상공급 토지면적이 10만㎡이고, 주택건설 용도의 토지가 4만㎡, 주택건설 외 용도(상업시설이나 공장 등)이 6만㎡일 경우에는 6만 / 10만 = 60%(50% 초과)라서 법에 어긋나죠. 이건 상업시설이나 공장부지가 지나치게 많아지는 것을 막기 위한 규제라고 볼 수 있습니다.

 

공급촉진지구의 시행자는 1) 촉진지구에서 국유지, 공유지를 제외한 토지 면적의 50% 이상에 해당하는 토지를 소유한 임대사업자거나, 2) 국가 또는 지방자치단체, 3) 한국토지주택공사, 4) 주택사업 목적 지방공사 등의 공공 기관이 될 수 있습니다. 또는 주택도시기금 또는 공공기관이 총지분의 전부를 출자하여 부동산투자회사법에 따라 설립한 부동산 투자회사도 가능하죠.

 

사업의 순서는 1) 사업제안, 2) 지구지정, 3) 지구계획 승인, 4) 사업시행 순서로 진행되죠.

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공공지원민간임대주택 리츠

민간은 공공지지원민간임대주택 사업을 하기 위해 기금출자를 요청할 수 있는데, 1) 지구지정 이전 임대리츠를 설립하여 리츠가 사업시행자가 되거나, 2) 지구지정 이후 시행자가 출자한 임대리츠로 시행자를 변겅하거나, 3) 임대주택건설 이후 임대리츠가 이를 매입하는 절차가 추가 됩니다. 리츠가 추가되는 이유는 공공성과 금융 안정성을 확보하기 위함입니다.