재개발·재건축 단계별 절차 및 주의사항 - 제1부

재개발·재건축 시장 이야기가 나오면 괜히 가슴이 설레면서도, 복잡한 절차로 머리가 지끈해지기 마련입니다. 오늘은 그 설렘 반, 두려움 반인 재개발·재건축의 단계별 절차와 주의사항에 대해 알아보겠습니다. 실제로 뉴스에서 다룬 사례(은마아파트, 한남뉴타운 등)를 언급하면서 진행할 테니, 궁금하신 분들은 링크도 꼭 참고해보세요.

1. 추진위원회 설립

 

재개발·재건축을 시작하려면, 첫 단계로 주민들이 모여 '우리는 집을 새로 지어보자!'라는 의견 일치를 봐야 합니다. 이를 위해 추진위원회를 설립해야 합니다.

 

 

조합설립추진위원회 설립하려는 경우에는 주민 동의율 확보가 중요한데, 재개발은 50% 이상 의 동의율을 확보해야 하기도 합니다(도시 및 주거환경정비법 제31조 참조). 여기서도 갈등이 종종 발생합니다. “내 집을 왜 굳이?”라는 분들과, “새 아파트가 최고!”라는 분들의 의견이 엇갈리거든요.

2. 조합 설립인가

추진위원회 설립이 완료되면, 다음은 조합 설립인가 절차가 진행됩니다. 추진위원회가 조합을 설립하는 것이죠.

• 재개발의 경우 도시 및 주거환경정비법 제35조 2항에 따라 토지등소유자의 4분의 3이상(75%) 및 토지면적의 2분의 1이상(50%)의 토지소유자의 동의를 받아 시장, 군수 등의 인가를 받아야 합니다.
• 재건축의 경우에는 주택단지의 공동주택의 각동별 구분소유자의 과반수 동의(50%)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상(75%) 및 토지면적의 4분의3이상(75%)의 토지 소유자의 동의를 받아 시장,군수 등의 인가를 받아야 하죠.  주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3이상(75%) 및 토지면적의 3분의2(69%) 이상의 토지소유자 동의가 필요합니다.

여기서 중요한 것이 조합원 분담금 문제입니다. 예컨대, 서울 은마아파트의 경우에는 조합 설립 이후 조합원 1인당 최대 7억 7,000만 원 정도의 분담금이 책정되어 화제가 되었는데요. 전용 84㎡ 기준으로 일반분양가가 26억이니, 약 29% 정도를 부담해야 하는 것이죠.

 

3. 법적 절차와 동의율의 함정

조합을 설립하고 나면, 법적인 절차에 따라 사업시행인가 → 관리처분인가 → 철거 및 착공 → 분양 → 준공 순으로 진행합니다.

 

• 재개발은 주민의 재정착을 위해 임대주택 등 다양한 제도를 병행해야 하고,
• 재건축은 안전진단 결과에 따라 큰 변수가 생길 수 있습니다.

가장 큰 함정은 동의율입니다. 시작할 때는 모두가 ‘OK’를 외쳤어도, 막상 구체적인 돈 얘기가 나오면 반대 목소리가 커질 수 있거든요. 예컨대, 재개발 사업을 중도 포기 한다면, 첫 발을 뗄 때 든 추진위원회 비용이 날아갈 수도 있으니 주의가 필요합니다.

 

특히 재개발·재건축을 알아보다 보면, "조합 설립비용, 추진위 설립비용" 등의 비용이 발생하니, 전문적인 노하루를 갖춘 전문업체와 상담하셔서 피해를 미리 예방하셔야 합니다.

 

4. 앞으로의 전망

 

단순히 ‘오래된 아파트를 허물고 다시 짓는다’ 정도로 끝나는 것이 아니라,

1. 비용 조달,
2. 주민 갈등,
3. 주변 시세 영향,
4. 정부 정책(부동산 규제 완화·강화) 등에 따라 재개발·재건축의 성패가 크게 갈립니다.

특히 요즘엔 금리 인상, 대출 한도 축소으로 인해  예상치 못한 비용부분이 발생할 수 있습니다. 이런 비용으로 인해 조합원 분담금이 예상보다 20~30% 이상 증가할 수 있다는 우려도 나오고 있습니다.

이렇게 재개발·재건축의 초기 단계인 추진위원회 설립, 조합 설립인가, 그리고 예비비용과 동의율 문제까지 살펴봤습니다. 다음 글(제2부)에서는 사업시행인가 이후부터 관리처분인가, 철거, 착공까지 이어지는 좀 더 구체적인 절차와 비용 문제에 대해 다뤄보겠습니다.

 

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