오피스텔이 주택수에 포함되지는 확인하는 방법

 

오피스텔의 정의

오피스텔은 오피스와 호텔을 합친 말입니다.

오피스로 지어져 사무실로 사용하다가 사람들이 주거를 하게 되면서 오피스텔로 만들게 되었죠.

현재는 건축법 시행령 별표1 제14호(업무시설용도) 나목에 오피스텔이라고 법규에 나와있습니다.

그래서 오피스텔은 건축법에 근거하여집니다.

 

1984년부터 짓기 시작했고,

2004년 이전의 경우 아파트와 유사하여 주택법이나 청약 규정을 피하기 위한 편법분양으로 상용되었기에 대형 평수가 많았다고 합니다.

하지만 바닥난방 및 욕조설치 규제가 시작되면서 소형으로 분양하기 시작했고,

2010년 이후 전용 85㎡(25평) 미만의 오피스텔이 주거용 오피스텔로 분류되며 욕조 설치와 바닥난방 설치가 허용되었죠.

현재 바닥난방 설치 허용기준은 120㎡(36평) 이하입니다.

 

아파트와 오피스텔

아파트 전용 59㎡(18평)은 오피스텔 전용 84㎡(25평)과 실제 사용면적이 비슷합니다.

아파트 59와 오피스텔 84와 실사용 면적이 비슷한 이유는 발코니 면적에 있습니다.

서비스 면적(무료로 주는 면적)인 발코니는 오피스텔에 없기 때문이죠.

아파트의 경우 발코니 확장을 통해 25~40㎡(7~12평)까지의 면적을 확장한다고 합니다.

(아파트 18평 + 발코니 7평 = 아파트 25평         =       오피스텔 25평)

 

그래서 건설사에서는 아파트 대체제로 홍보하였죠.

특히 분양가 상한제 규제를 피할 수 있어서 수익을 극대화할 수 있었고,

수요자들은 청약과 대출 규제를 회피할 수 있었습니다.

 

 

주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔

오피스텔은 어떻게 사용하냐에 따라 주거용인지, 업무용인지 결정할 수 있습니다.

"주거용"으로 임대를 놓게 되면 "주택"임대사업자를 발급해야 하고,

"업무용"으로 임대를 놓게 되면 "일반"임대사업자로 발급해야 합니다.

 

여기서 업무용으로 사용하게 되면 오피스텔을 구입(분양 또는 매매 둘 다 가능)하면서 부담한 부가가치세를 환급받을 수 있습니다.

ex) 매매가 3억 오피스텔 (공급가 2.75억, 부가세 0.25억원) 중 부가세 0.25억원 환급 가능

또한, 주택수로 포함되지 않아 재산세, 종합부동산세를 내지 않아도 됩니다.

 

반면 주거용으로 사용하게 되면 재산세와 종합부동산세의 대상이 되죠.

게다가 주택수로 포함되어 다주택자 대상이 되어 양도소득세가 중과될 수 있습니다.

 

오피스텔과 도시형생활주택

도시형생활주택(도생)은 2009년부터 시행된 주거 형태로 국민주택 규모(85㎡)로 300세대 미만으로 구성된 주거형태입니다.(원룸은 60㎡ 이하)

주택법에 근거하며, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 도시지역 중 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역에서만 건설이 가능하죠.

 

오피스텔과 도생의 차이점으로는 법의 근거 기준이 다릅니다.

오피스텔은 건축법, 도생은 주택법이죠.

특히 취득세의 차이점이 큰데, 오피스텔은 4.6%, 도생은 금액에 따라 1~3% 수준입니다.

도생은 발코니 확장으로 인해 세대당 전용면적이 넓기도 합니다.

단, 주택 수에 포함되거 다주택자가 될 수 있죠.

다주택자의 경우 취득세가 중과될 수 있습니다.

또한,  오피스텔은 주차공간이 세대당 1대라서 꽤 넓지만, 도생은 1세대당 0.5~0.6대라서 협소해 보일 수 있습니다.

 

 

주거용 오피스텔이 주택 수에서 제외되면?

정부에서 오피스텔을 주택수에서 제외한다고 한다.

그럼 어떤 일이 발생할까?

앞에서 말했다시피 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되어 종합부동산세, 재산세 등 보유세 산정에서도 다주택자로 인정된다.

그래서 전입신고하지 않는 오피스텔(업무용 오피스텔)의 수가 여럿 있고, 주거용 오피스텔(아래부터 오피스텔이라고 언급하겠음)은 투자에서 매력이 떨어진다.

 

우선 정부가 오피스텔을 주택수에서 제외하려는 이유는

아파트 대체제였던 오피스텔의 붐을 다시 활용하려 하는 것이다.

아파트 공급이 부족한 상황에서 오피스텔을 주택수에서 제외한다면 

오피스텔을 찾는 투자자들은 늘어날 것이고(세제 완화로 인해 투자 매력 상승),

이에 맞춰 건설사들은 오피스텔을 더욱 공급할 것이다.