건물 리모델링 공사와 신축공사 차이점은 알아보기

리모델링이 신축보다 좋은 점

신축 때는 연면적이 줄 수 있습니다.

그러나 리모델링을 하면 기존에 건축했던 용적률을 그대로 사용이 가능하죠.

(ex. 당초 300% 용적률로 건축된 연면적 125평 건물을, 신축할 경우 용적률 200% 적용하여 82평까지 밖에 짓지 못함)

또한 신축하는 경우, 토목,골조 공사에 비용이 더 들게 됩니다.

그러나 연면적이 작아 총 공사비는 적게 들 수도 있답니다

 

리모델링 사례 알아보기

뉴스의 나와있는 리모델링 사례를 분석해볼게요.

건물 개요

서울시 마포구 공덕동 위치한 건물,

1968년 준공 (50년 이상 된 건축물),

대지면적 42평,

2종 일반주거지역,

4층짜리 상가 건물이고,

연면적은 리모델링과 신축이 각각 다릅니다.

리모델링의 연면적은 125평, 신축시에는 84평까지 지을 수 있습니다.

(리모델링은 신규로 적용된 용적률의 한계를 안받기 때문)

 

건물 비용

건물 매입비는 취득세 포함하여 27.5억원이었습니다.

리모델링 공사비는 4.3억원(평당 344만원)으로

건물에 총 31.8억원이 소요되었죠.

 

 

 

건물 가치 : 임대 수익률로 가치평가

리모델링 완공 후 보증금은 1.6억원, 월세는 1200만원으로 받고 있습니다.

서울 강북권 상가건물 임대수익률 3%를 적용해서..

건물가치는 월세 1200만 x 12 ÷ 3% + 보증금 1.6억 = 49.6억원으로 산정할 수 있습니다.

 

수익형 건물의 가치는 임대수입으로 평가 됩니다.

공간이 커야 임대수입도 증가되죠.

만약 건물을 부셨다가 신축하게 되면, 연면적이 줄어들어 월세가 70%가량 줄어들기 때문에

건물의 가치는 더욱 하락합니다.

결국 신축보다 리모델링으로 수익률을 더욱 확보할 수 있었던 것입니다.

리모델링 공사 절차 및 방법

먼저 구조로 사용되는 골조 부분을 제외한 건물 내외부의 불필요한 부분을 철거합니다.

설계 도면에 따라 건물 내부 벽, 계단, 엘리베이터 설치지점의 바닥면 등을 제거하죠.

 

오래된 건물이라 구조적으로 불안하기 때문에,

구조안전진단을 받아 보강이 필요할 시 철골과 철판으로 보강공사 진행합니다.

 

외벽에는 철골 H빔으로 보강하고, 콘크리트 균열 보강을 위해 에폭시 그라우팅을 진행합니다.

넓은 면적을 보강할 때는 철판이나 철제 데크를 설치하죠.

 

건물이 오래되면 상하수도관과 오수관, 전기선 등의 설비시설이 부식되는데,

이것들을 모두 철거하고 새로운 설계 도면에 맞추어 새 것으로 설치하고 엘리베이터도 새로 설치합니다.

 

이렇게 보강공사, 조적공사, 내장공사, 설비공사 등을 진행한 후 최종 외벽마감공사를 끝으로 최종 공사가 마무리됩니다.

 

 

 

리모델링시 주의사항

리모델링하려면 아래 항목에 문제가 있으면 안됩니다.

1) 튼튼한 구조

   - 구조 보강공사에 공사비가 신축보다 더 들어갈 수 있습니다.

2) 도면과 건물 치수가 일치

   - 도면이 건물과 상이하면 실측이 부정확해지고, 잦은 설계변경으로 인해 공사비가 증가됩니다.

3) 불법 증축

   - 리모델링 시 합법화하는 과정에 문제가 발생하면 공사가 지연될 수 있습니다.

   - 옥상을 설치하거나 지하주차장 용도를 바꾸고 1층을 확장하는 등의 사례가 있습니다. 낡은 건물일수록 불법 증축인지 확인하기 어렵다고 하네요. 특히 옥상에 불법으로 층을 올리는 방식이 아닌 전체 몸집을 키우는 방식인 경우는 더욱 문제인데, 그렇다고 불법 증축했다고 무조건 리모델링이 불가한 것은 아닙니다. 담당 공무원과 원활한 소통으로 건물 수리 방식을 결정하여야 합니다.

 

리모델링을 위한 건물의 용도 변경 팁

예를 들어 창고를 아울렛으로 변경하면 수익률이 증가될 수 있습니다.

또, 근린생활시설에 위치한 빌딩을 주거시설의 원룸 자취방이 아닌 고시원으로 바꾸게 되면 용도변경 절차가 간단해 질 수 있습니다.

고시원은 근린생활시설 지역에서도 건축 가능하기 때문입니다.

만약 고시원이 아닌 주거시설로 하게 된다면 주차대수도 늘려야하고, 용도변경 절차도 많이 복잡해지기 때문입니다.