상가 주택은 어떻게 지을까요

상가 주택은 어떻게 지을까요?

총 3층짜리 주택에 1층에는 상가, 2,3층에는 주택을 사용하면, 내가 거주도 가능하면서 임대수익을 벌 수 있습니다.

이런 건물을 보통 빌라라고 하며, 다세대, 다가구 주택이라고 하죠.

그럼 상가 주택을 어떻게 짓는지 알아보겠습니다.

상가 주택을 지을 수 있는 땅의 용도

땅의 용도는 일반주거지역, 일반상업지역, 근린상업지역 등 여러 가지 구역으로 나뉘는데,

상가주택을 많이 짓는 땅의 용도로는 일반주거지역일 경우가 높습니다.

 

종별로는 

1종에는 빌라, 원룸, 상가주택을 짓고,

2종에는 오피스텔, 중층 아파트,

3종에는 고층아파트를 짓습니다.

물론, 3종에도 상가주택을 짓기도 합니다.

(위 건물의 땅 가격은 공시지가로 33억, 실제 거래되는 금액은 그 이상이 되겠군요. 전용 21평 임대료는 월 300만 원으로 임대전용평당 15만 원, 관리비 20만 원입니다.)

 

1종, 2종, 3종일반주거지역의 차이 : 용적률, 땅 가격

종마다 건축되는 건물이 다른 이유는 용적률에 있습니다.

각 종마다 용적률이 다르고, 3종에 가까울수록 용적률이 높아집니다.

[1종: 200% 이하, 2종:250% 이하, 3종 300% 이하]

 

그래서 땅의 가격은 제3종 제일 비쌉니다.

용적률이 높을수록 건물을 크게 지을 수 있고, 건물이 크면 팔 수 있는 면적이 넓어지고, 파는 금액이 많다면 수익률이 올라가기 때문이죠.

그래서 내 목적이 상가주택이다!라고 한다면 굳이 비싼 3종을 살 필요 없이 1,2종을 사면되는 것이죠.

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코어 위치(계단실, 엘리베이터)와 주차장 위치

건물 첫 설계 시 코어와 주차대수에 따른 주차장 면적을 가장 먼저 확인해야 합니다.

어디에 위치시키냐에 따라 건물의 평면, 구성 등이 달라지죠.

상가주택은 특히 일반주거지역에 지어지기 때문에 일조권 높이제한을 받습니다.

그래서 최상층까지 올라가야 하는 코어가 일조사선을 받는 북쪽에 위치하기는 어렵습니다.

그리고 남쪽에는 햇빛이 많이 받기 때문에 주거세대를 위치시키죠.

따라서 서쪽에 위치시키는 경우가 많습니다. (남→동→북→서향 순으로 선호)

 

주차장은 지상주차장이나 지하주차장으로 설치할 수 있는데, 지하층으로 설계한다고 하면 차량이 들어갈 수 있는 램프를 만들어야 하며, 공사비 역시 증가됩니다. 그래서 작은 땅에서는 지하주차장 만들기가 어렵고, 지하층 만드는 것을 선호하지 않죠. 물론 기계식 주차장도 가능하지만, 그것 역시 비용이 더욱 들어가죠.

예전에는 주차장 사이즈 기준이 작아서 주차대수를 많이 설치할 수 있었지만, 요즘은 주차장 폭이 확대되어 주차자리 1개에 많은 면적이 필요합니다.

상가, 주택 층고의 구성

보통 상가주택은 4층, 5층으로 구성되는데, 1개 층을 상가로 두고, 다가구 주택일 경우 주택으로 쓸 수 있는 층이 3개 층, 대세대 주택은 4개 층까지 주택으로 사용가능합니다. 

일조권 높이제한을 받을 경우 건물 높이 9m 초과부터 면적의 반만 사용가능한데, 결국엔 2~3층의 면적이 가장 넓게 뽑을 수 있습니다.

보통 1층 상가의 층고 높이는 3~3.5m, 주거용은 2.3~2.5m를 합니다. 그래서 3개 층까지는 일조사선제한을 안 받죠.

그래서 2~3층의 면적을 최대한 활용해서 임대가능 면적을 만든다면, 수익률이 증가할 수 있습니다.

 

주거 세대 평면의 구성

방 두 개, 화장실 1개, 여기에 드레스룸이라던지 팬트리, 베란다가 있다고 하면 임대 내놓을 때 경쟁력을 얻을 수 있습니다.

그래서 방을 여러 개 뽑는 것이 좋고, 방 한 개당 3x3m 정도로 구성합니다.

또, 이제는 거의 발코니를 실내공간으로 확장해서 전용면적으로 넓히죠.

발코니 확장면적을 활용하면서 용적률을 최대한 채우는 것이 수익률을 극대화할 수 있는 스킬입니다.