아파트 가격이 떨어지는 것을 이유는?

아파트 가격이 움직이는 요인 중에는

인플레이션, 가치 상승, 금리, 정책, 공급과 수요 등이 있습니다.

그중 이광수 애널리스트는 거래량을 보라고 하는데요.

거래량과의 아파트 가격의 상관관계에 대해서 알아보겠습니다

 

 

거래량은 어디서 알 수 있나?

거래량은 호갱노노 사이트에서 쉽게 파악하실 수 있어요.

 

집값 하락 원인은 수요 감소 → 거래량 감소

아파트 수요가 줄어든다는 것은 집값 하락을 의미하죠.

집값이 하락할때는 거래량이 감소하게 됩니다.

아파트 투자자들은 거래를 원하는데 수요자들은 10억이란 가격에 거래가 안되고, 10억의 수요는 없는 것이죠. 결국 아파트를 9억, 8억에 내놓게 됩니다.

아파트 수요 감소 ▼ → 집값 하락 ▼

아파트 수요가 줄어드는 이유

아파트의 수요는 실거주 수요와 투자 수요로 나뉠 수 있습니다.

그 중 시장의 변동성을 확대시키는 것은 투자 수요입니다.

실거주 수요는 오래 살려고 하는 사람들이 많다보니 상대적으로 변동이 적습니다.

 

아파트 수요가 감소하고 있다고 한다면 투자 수요가 줄어들고 있구나로 판단하는 것이 무방합니다.

투자 수요가 줄어드는 이유는 뭘까요?

여기에는 1)높은 가격과 2)금리상승, 3)공급부족의 요인이 있습니다.

 

1) 높은 가격

투자자 A씨는 자산 1억원으로 5억짜리 아파트에 투자하려고 하였지만,

아파트 가격이 상승하여 5억 아파트가 7억 아파트가 되었습니다.

자산이 부족한 A씨는 투자를 포기합니다.

 

2) 금리 상승

투자자 B씨는 임대료를 받을 수 있는 아파트를 대출껴서 구매하려고 했습니다.

현금이 1억과 4억 대출을 받아 시세가 5억, 월 임대료가 120만원인 아파트를 구매하려고 했습니다.

 

금리가 3%인 경우 월은행이자로 100만원으로 내고나면 실제 수익 20만원이 남았지만,

요즘은 금리 6%로 상승되어 월이자로 200만원을 내야합니다.

매달 80만원씩 손해를 보기 때문에 투자자 B씨는 아파트 구매를 포기하였습니다.

 

3) 공급 부족

A지역의 아파트에 투자하고 1000명이 있습니다.

그러나 A지역의 아파트는 총 500채 밖에 되지 않습니다.

아파트 물량이 적다보니 아파트는 희귀해졌고, 수요는 점점 증가했습니다.

수요가 증가하니 가격은 상승했죠.

 

그러다 정부가 A지역과 근접한 B지역에 1000채의 아파트를 공급한다고 합니다.

1000명의 투자자는 갑자기 B지역에 관심을 갖게 됐고, A와 B지역의 아파트가 1500채가 됐습니다.

사고 싶은 사람보다 아파트가 많아지니 아파트의 희귀성은 없어졌습니다.

아파트가 흔해지니 가격은 떨어졌고, 가격이 떨어지는 투자는 하지 않죠.

결국 투자자의 수요도 줄어들게 되었습니다.

 

아파트 공급은 어떻게 이루어질까?

1) 공급은 보통 정부 정책에 의해 정해지고, 건설회사들의 이익 수준에 만족한다면 건설회사들은 아파트를 계속 지어냅니다.

아파트 건설에는 5~6년 정도의 시간이 걸리다보니 단기적으로 집값 변동에 영향이 크지 않을 수 있습니다.

또, 유휴토지가 부족한 서울과 수도권은 아파트 물량의 한계가 있습니다.

 

2) 아파트 공급의 두번째 방법은 집을 갖고 있는 사람들이 팔려고 내놓는 매물입니다.

집 보유자가 팔려고 내놓은 물량이 많으면 공급 증가, 가격 하락이 되는 것이죠.

 

자기가 구매한 집에서 살려고 하는 비율은 전국 57%, 수도권 51%이라고 합니다(국토부 주거실태조사). 서울은 더 낮다고 하네요.

비율이 낮을 수록 투자목적으로 집을 구매한 사람이 많은 것이죠.

결국 아파트의 40~50%는 실거주보다 투자목적으로 구매된 것이 많습니다.

투자 목적으로 산 집은 실거주보다 매도하기가 쉽다고 볼 수 있습니다.

 

 

"투자 수요"를 하락시키는 요인 : 전세가격 하락

전세가격이 하락하게 되면 투자수요는 줄어듭니다.

보통 우리나라에서 아파트 투자는 갭투자 형태로 이루어지는데, 전세자금을 이용하여 주택을 매입하는 구도인 것이죠.

높은 전세가격을 이용하게 되면 투자자금이 낮아져 전세가격 상승은 투자수요를 증가 시키죠. 

반대로 전세가격이 하락하게 되면 투자 수요는 하락하게 되고, 투자 수요 하락은 집값하락을 발생시키죠.

전세가격 하락▼ → 투자수요 하락▼ → 집값 하락▼

"전세가격"을 하락시키는 요인 : 입주 물량 감소

입주 아파트가 많으면 전세가격은 하락합니다.

전세가격은 실거주하는 사람들이 내는 것인데, 입주 가능한 아파트가 많다면 실거주하는 사람들의 선택지가 넓어지는 것이죠. 그럼 당연히 좋고 저렴한 아파트를 많이 찾을 수 있을 것이고, 각각의 아파트들은 가격 경쟁력을 갖추기 위해 전세가격을 하락시킵니다. 아파트 소유자들은 빈집을 방지하기 위해 낮은 가격으로라도 전세를 줘야하기 때문이죠.

입주 물량 감소▼ → 전세가격 하락▼

 

부동산 규제 완화는 아파트 가격 하락의 요인

부동산 규제가 완화되면 아파트 가격은 하락할 것입니다.

아파트 가격이 하락할 것으로 기대되니 투자자들은 더 하락하기 전에 보유한 물건을 팔려고 내놓을 것입니다.

그럼 아파트 물량은 증가되겠죠. 공급이 늘어나는 것입니다.

규제 완화▼ → 아파트 가격 하락▼ 예상 →  매도물량 증가△ → 아파트 가격 하락▼