임대리츠, 공공임대·민간임대 구조 A to Z

임대리츠는 임대사업자가 임대주택을 직접 건설하거나 매입하여 공급하는 것을 목적으로 하는 리츠를 말합니다. 공공지원민간임대주택을 공급하는 공공지원민간임대리츠와 공공임대주택을 공급하는 공공임대리츠로 구분됩니다.

 

공공지원 민간임대주택이란?

민간임대주택에 관한 특별법(이하 민특법)에 따라 임대사업자가 민간임대주택을 10년이상 임대할 목적으로 취득하여 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말합니다.

 

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공공임대주택이란?

공공주택 특별법에 따라 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원 받아 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 주택으로 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 주택입니다. 여기서 말하는 임대주택은 영구임대주택(50년 이상 또는 영구임대), 국민임대주택(30년 이상 장기간 임대), 행복주택(대학생, 사회초년생, 신혼부부 대상), 장기전세주택(자금을 지원받아 전세계약하는 방식) 등의 임대주택을 말합니다.
공공임대주택은 보통 국가 또는 지방자치단체, LH, 주택사업 목적의 지방공사 등이 있으며, 주택건설사업자를 공동 공공주택사업자로 지정할 수 있죠.

임대리츠의 기금출자란?

임대사업자가 리츠를 통해 임대주택을 공급하고자 주택도시기금의 출자를 신청하고, 기금 수탁기관인 주택도시보증공사 HUG가 리츠에 대한 주택도시기금의 출자심사 및 사후관리를 수행하는 업무를 말합니다.

모자리츠는 주택도시기금이 모리츠에 출자하고, 모리츠가 다수의 자리츠에 재출자하는 방식의 리츠구조입니다.
정부의 정책에 따라 기금의 리스크 분산 및 향후 모리츠 주식상장 등을 통한 기관투자자(FI) 참여를 유도하기 위해 도입한 민간임대리츠는 모자리츠 구조로 추진됩니다.

 

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임대리츠의 사업구조

임대리츠는 주택도시기금과 민간 사업제안자가 공동으로 출자하고, 리츠가 임대주택을 건설하여 공급하는 건설형과 임대주택을 매입하여 공급하는 매입형으로 구분됩니다.

임대리츠의 대상은 취득할 건축물의 연면적 중 임대주택의 연면적이 70%이상이여야 합니다. 세대별 전용면적은 85㎡이하여야 하죠. 세대수는 제한이 없습니다.

투자조건은 출자신청인(리츠)이 출자신청시에 아래의 두 가지 기금내부수익률 산정기준 중에서 하나를 선택행야 합니다.
1) 기금내부수익률은 보통주내부수익률 6%이하인 경우에는 3%(중간 배당이 가능한 경우에는 2.7%)로 하고, 보통주내부수익률이 1%p 상승시마다 기금내부수익률도 0.2%p가 상향되도록하며, 기금출자 실행연도부터 임대주택 처분연도까지의 주택 등의 가격상승률이 주택도시보증공사 내규에서 정한 기준 이상인 경우에는 초과상승분으로 인한 처분이익의 30%를 기금에 추가 배당한다. 2)기금내부수익률은 3.5%(중간 배당이 가능한 경우에는 3%)로 하고, 기금출자 실행연도부터 임대주택 처분연도까지의 주택가격상승률이 0%를 초과한 경우에는 초과상승분으로 인한 처분이익의 50%에 기금출자지분율을 곱한 금액을 기금에 추가배당한다.

 

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위 1,2번을 예시로 들어서 풀어보죠.

<용어정리>
- 보통주내부수익률(보통주IRR) : 민간 출자자(보통주 투자자)가 예상하는 투자수익률
- 기금내부수익률(기금IRR) : 주택도시기금(공적자금)이 출자했을 때 기대하는 투자수익률
- 주택가격상승률(HUG기준) 여기서 내부 규정으로 정해둔 기준상승률이상으로 주택가격이 오른 경우, 초과분에 대한 처분이익 일부를 기금에 추가배당하게 되어있음. 계산 편의를 위해 기준상승률은 연 3% 또는 5년간 총 15% 등으로 가정하겠습니다.

<1번 사례(1) : 보통주 IRR이 5.8%(6% 이하)인 경우>
보통주 IRR이 6%를 넘지 않으므로, 기금 IRR = 3% (중간배당이 가능하다면 2.7%로 설정)
HUG 기준: 5년 보유 시 총 15% 상승을 ‘기준상승률’로 삼는다 가정한다면
실제 주택 처분 시, 가격 상승률이 13%(기준 미달)이라면 → 초과 상승분이 없음
따라서 추가 배당도 없음

이 경우, 기금은 연 3%(또는 2.7%) 확정 IRR(협약상 약정 수익률)을 받게 되고, 추가적인 초과배당은 없다.

 

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<1번 사례(2) : 보통주 IRR이 8%(6% 초과)인 경우>
보통주 IRR = 8%
6%를 초과하는 부분: 2%p (8% - 6% = 2%p)
규정에 따라 1%p 초과 시마다 기금 IRR 0.2%p 상향
%p 초과 → 0.2%p × 2 = 0.4%p 상향
기금 IRR 기본값(3%) + 0.4%p = 3.4%(만약 중간배당이 가능한 구조라면, 기본값이 2.7%이므로 2.7% + 0.4%p = 3.1%)
HUG 기준: 5년간 15% 상승한다면,
실제 처분 시, 20% 상승 (초과분: 5%p)
그로 인한 처분이익 중 ‘초과분 5%p’에 해당하는 금액의 30%를 기금에 추가 배당

***부동산 금액 예시***
초기 부동산 매입가 = 100억 원
5년 후 매도가 = 120억 원(= 20억 원 상승)
만약 HUG 기준(15% 상승)이 115억 원이라면, 초과는 5억 원(= 120 - 115)
초과분 5억 원 중 30%인 1.5억 원을 기금에 추가 배당

위 ‘3.4%’는 기본 기대수익률이고, 초과배당 1.5억 원에 따라 IRR이 실제로는 3.5~3.6% 수준으로 더 올라갈 수 있음(정확 IRR은 투자지분율과 현금흐름에 따라 달라짐).

 

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<2번 사례(1) : 기금 지분 70%, 주택가격상승률 10% (0% 초과)
기금 IRR 초기값 = 3.5%(만약 중간배당을 한다면 3.0%)
초기 매입가 100억 원 → 5년 후 110억 원에 매도 (10억 원 차익)
상승률 10%는 (10억/100억)×100 = 10%
0% 대비 초과분은 사실상 전부 10% (즉 10억 원)
초과상승분 처분이익의 50% = 10억 × 50% = 5억
**여기에 기금출자지분율 70%**를 곱함 → 5억 × 70% = 3.5억 원
즉, “추가 배당” 3.5억 원을 기금에 지급
초기에 약정된 3.5%(연간) + 추가배당에 따른 상승분을 고려하면, 기금 최종 IRR은 약 3.7%~3.8% 수준(가정)으로 더 올라갈 수 있습니다.


위 예시도 좀 복잡합니다.

 

 

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간단하게 이해해봅시다.

①(“보통주 IRR 기준 연동 + 초과상승분 30% 배당”)와 규정 ②(“기금 IRR 고정 + 초과상승분 50% 배당”)는 기금과 민간 간 이익 배분 구조가 다릅니다.
어느 방식이 더 유리한지는 ① 실제 보통주 IRR 수준, ② 주택가격 상승률, ③ 기금 출자 지분율 등 여러 요인에 따라 달라집니다.

예시에서처럼 보통주 IRR이 높거나, 주택가격이 크게 오를수록 기금 쪽 추가 배당이 커질 가능성이 있습니다. 다만 주택시장이 침체되어 예상보다 처분가격이 낮으면, 추가 배당 자체가 발생하지 않을 수도 있으므로, 이는 투자 리스크로 남게 됩니다.

일부에서는 “초과배당을 너무 많이 기금이 가져가면, 민간의 투자유인이 줄어들지 않을까?” 하는 우려도 있습니다.
반대로 “기금(공적자금)이 위험 부담을 하는데, 민간이 과도한 수익을 가져가는 구조를 막기 위해선 초과배당 규정이 필요하다”고 보기도 합니다.
결국 정부 정책 목표(서민·중산층 임대주택 공급) vs 민간 투자 유인(수익성) 사이 균형을 고려하여, 위와 같은 수익률·배당 조건이 설정된 것으로 해석할 수 있습니다.

 

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최종 정리하면,

규정 ①은 보통주(민간) 수익률이 얼마나 높아지느냐에 따라 기금 IRR도 조금씩 상승하는 구조이며,
규정 ②는 기금 IRR을 기본적으로 고정(3.5% 등)해두되, 주택가격이 0% 이상 오르면 초과분 절반을 기금 지분만큼 가져가는 방식입니다.
두 경우 모두, HUG 기준을 넘는 가격 상승이나 0% 초과분에 대해 추가배당이 생기므로, 집값이 많이 오를수록 기금 측이 더 많은 이익을 확보할 수 있게 됩니다.