고금리가 부동산 가격을 낮추는 이유

부동산에 투자하시는 분들이라면 금리라는 단어에 익숙하실 텐데요.

왜 금리가 부동산에 영향을 미치는지, 뉴스에서 잠깐 지나가는 느낌이 아니라 실전처럼 느끼도록 자세히 알아보도록 할게요.

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금리란?

금리는 사전상의 의미로 원금에 지급되는 기간당 이자를 비율로 나타내는 것입니다. 이자율이라고도 하죠.

금리가 높다라고 하는 것은 이자율이 높은 것이고, 보통 1년 기준으로 언급됩니다.

이것을 조금 더 쉽게 얘기하면, 금리는 돈의 가격입니다.

금리가 올라간 것은 돈의 가격이 비싸졌다는 것입니다.

A가 B에게 100만원(돈)을 빌려갔는데, 금리가 올라가 돈이 비싸진다면,

A는 B에게 100만원보다 금리가 올라간 만큼을 더 줘야 합니다. 금리가 3%라면 103만원을 줘야 하는 거죠.

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금리는 어떻게 결정될까?

모든 시장이 그렇듯 금리도 수요와 공급으로 인해 변동됩니다.

A가 B에게 3%의 금리로 돈을 빌리려고 하는데, C도 B에게 돈을 빌리려고 합니다.

B는 3%의 금리로 돈을 빌려주려고 했지만 A도 돈을 원하고 C도 돈을 원하니,

돈의 가치를 4%까지 올립니다.

그렇게 금리는 3%에서 4%로 올라가는 것이죠.

 

그러나 여기서 중요한 것이 하나 더 있습니다.

금리는 물가, 환율, 주식, 부동산 등 모든 생활에 영향을 주죠.

그래서 개개인의 거래(수요)만으로는 금리를 정하게 된다면,

금리는 천정부지로 치솓게 될 겁니다. 왜냐하면 모두들 돈이 필요하기 때문이죠.

그래서 국가는 이 금리에 대해 규제를 겁니다.

개인이 있어야 정부가 있는 거고, 국가가 안정적이어야 개인이 있을 수 있기 때문입니다.

 

A와 C는 B에게 돈을 빌리러 갔죠.

 

그럼 여기서 의문이 들 수 있습니다.

B는 돈이 어디서 났지?

만약 B가 D에게 물고기를 팔아서 돈을 받았다면 D는 돈이 어디서 났을까요?

D는 국가에서 발행한 돈을 가졌던 겁니다.

 

그럼 다시, 국가는 돈을 왜 발행했을까요?

원래 A, B, C, D는 돈이란 것이 없을 때, 물고기와 쌀을 직접 교환하는 물물교환을 하였습니다.

이런 물물교환이 개인들의 불편함을 알아차렸던 국가는 화폐(돈, 현금)라는 것을 만들어냅니다.

ABCD는 물고기나 쌀을 직접 들고 다닐 필요가 없이, 돈만 갖고 다니면서 물고기를 살 수 있었던 겁니다.

이렇게 돈을 만든 국가가 금리를 조절할 수 있게 됩니다.

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금리가 부동산에 영향을 미치는 이유는?

1. 대출 금리

부동산을 구매하기 위해서 현금으로 사는 사람은 많지 않습니다.

보통 은행에서 대출을 받아 구매하죠.

대출을 받아 구매하는 이유는 투자 목적을 제외하면 부동산 구매 희망자들이 현금이 없기 때문입니다.

은행은 대출해줄 때 한국은행의 기준금리를 이용해서 대출을 해줍니다.

 

예를 들어보겠습니다.

대출 금액이 1억원이고 상환 기간이 20년인 상황에서 금리 4%와 2%를 비교하도록 하겠습니다.

금리 4%인 경우에는 월 60만 5천원을 20년(240개월)동안 내야 합니다.

반면 2%인 경우에는 월 50만 5천원을 내야 하죠.

월별로 봤을 때는 10만원 밖에 안되지만, 20년이라는 기간 동안의 총 대출이자의 차이는 약 2400만원 차이입니다.

그러므로 대출받을 때 금리는 매우 중요합니다.

 

2. 투자 수익률

금리가 높아지는 경우 투자 수익률이 줄어듭니다.

투자 목적으로 부동산을 살 경우 대출을 받아서 사기 때문입니다.

대출을 받는 이유는 레버리지 효과를 이용하기 위함인데요.

이는 실제 투자 금액 대비 수익률을 다르게 나타냅니다.

내 돈 10억원으로 1억을 벌면 수익률 10% 이지만,

내 돈 2억으로 1억을 벌면 수익률이 50% 입니다.

큰 차이죠?

 

예를 들어보겠습니다.

10억원의 부동산을 부동산을 구매하려고 합니다.

A는 현금 10억원으로 구매하려고 합니다.

B는 레버리지 효과를 이용하기 위해 현금 2억원과 대출 8억원을 사용하기로 했죠.

10억원의 부동산은 매월 400만원의 임대료를 받을 수 있습니다. 1년이면 4800만원이죠.

자기자본 10억원의 현금으로 구매한 A는 4800만원 / 10억 = 1년마다 4.8%의 수익률을 얻을 수 있습니다.

 

반면 B는 자기자본 2억원으로 10억짜리 부동산을 샀습니다.

비록 대출 8억원이 껴있지만, 현금 8억원을 더 모을 때까지 기다리지 않아도 됩니다.

부동산은 위와 똑같이 매년 4800만원을 벌어다 줍니다.

4800만원 / 2억 = 1년마다 24%의 수익률을 얻을 수 있습니다.

 

하지만 여기에는 큰 위험이 따릅니다.

매년 4800만원의 돈을 벌면 좋겠지만, 공실로 인해 임대료를 받지 못한다면 B는 대출 이자만 매달 나가야 하는 것이죠.

3. 부동산 가격과 경기 변화

고금리가 되면 위에서 설명한 1번, 2번의 상황이 악화됩니다.

금리가 올라가면 대출이자가 증가해, 내 가계부의 지출은 더욱 높아질 것이고,

투자를 위해 대출을 받았지만, 수익금보다 대출 이자가 더욱 많다면 투자할 필요가 없어집니다.

 

결국 사람들은 부동산을 찾지 않을 것이고, 수요는 줄어들며 부동산 거래는 없어질 것입니다.

그럼 부동산의 가격이 결국 떨어지겠죠.

이렇게 금리는 부동산 가격에 영향을 미치게 됩니다.

우리는 금리가 어떻게 변화하는지 주의 깊게 상황을 살펴볼 필요가 있습니다.