대출 규제를 완화하는 이유와 대출 용어 정리(DSR을 DTI로)

역전세, 전세사기, 고금리 등과 같은 이유로 서민의 안정적인 주거에 악영향이 있다고 판단되면, 정부는 부동산 정책을 세우곤 하죠.

 

그중 하나로 대출 규제가 있습니다.

보통 부동산 높은 집값을 안정화시키는 대출 규제는 LTV, DTI, DSR의 대상 범위를 축소하거나, 한도 비율 등을 낮춥니다.

반대로, 활성화 대책으로 실행하는 대출 규제는 주택구입 자금 및 전세 자금을 정부가 보증하여 지원해 주거나, 대출에 필요한 금리 인하, LTV 및 DTI 규제를 완화하죠.

 

이번 글에서는 DSR과 DTI에 대해서 알아볼 것입니다. 추가로 임대사업자 대출에 필요한 RTI도 알아보도록 할게요.

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DSR과 DTI의 차이

DSR(총부채원리금상환비율)이란?

DSR = 모든 대출(자동차 대출, 신용대출, 주택담보대출 등 대출 전부)의 연간 원리금 상환액 / 연소득 x 100으로 계산할 수 있습니다.

연소득 6천만원, 총 대출 원리금상환액이 1달에 200만 원씩(자동차 대출 100만+주담대 100만 원 가정), 연 2400만 원이라면 2400 / 6000 x 100 = 40% 가 됩니다.

즉 주담대 원리금상환액이 월 100만원이므로 총 주담대 대출의 한도는 약 1.86억 원입니다.

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DTI(총부채상환비율)이란?

DTI = (모든 주택담보대출의 연간 원리금 +기타 대출 연이자) / 연소득 x 100

연소득 6천만 원, 주택담보대출의 원리금상환액은 월 200만 원(자동차 대출은 제외), 연 2400만 원이라면 2400 / 6000 x 100 = 40% 가 됩니다.

즉, 연소득 6000만 원인 사람은 주택담보대출로 3.72억 원을 받을 수 있는 것이죠. 

금액은 계산 편의를 위해 가정해서 했기 때문에 차이가 커 보이지만(주담대 가능금액 1.86억 원과 3.72억 원),

DSR 40%와 DTI 40%의 차이점을 아시겠죠?

 

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RTI(임대업 이자상환비율)란?

RTI = 연간 임대소득 / 연간 이자비용 = (건물 가치 x 임대수익률) / (대출금 x 이자율)

2018년 7월 23일 상호금융권 개인사업자 대출 여신심사 가이드라인이 시행되면서 은행에서는 부동산 임대업 대출 심사 기준으로 RTI를 사용하기 시작했습니다. 

임대소득은 임대차 계약에 나와있는 임차료(월세)를 기준으로, 이자비용은 임대사업을 위해 빌린 대출금의 이자비용으로 하죠.

RTI가 1.25배라면 1.25배 이상이 나와야 대출이 가능합니다.

이 조건을 맞추기 위해서는 임대료를 더 받거나, 대출 금액 또는 대출 이자를 줄여야 하죠.

금액 산정 예시는 아래에서 자세히 알아보도록 할게요!

 

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DSR 40% 에서 DTI 60% 적용하게 되면?

2023년 하반기 부동산 경제정책(윤석열 정부)의 한 사례로 DSR 40%에서 DTI 60%로 규제 완화를 해주었습니다.

또, 임대사업자의 경우 RTI(임대소득/이자비용)를 1.25~1.5배에서 1배로 하향하였습니다.

 

규제 완화 이유는 역전세와 전세사기 등으로 인해 피해를 입은 세입자를 보호하기 위함인데요.

세입자 보호조치를 전제로 1년 동안만 보증금 차액에 대한 반환목적 대출 규제를 완화한 것입니다.

보증금을 반환해주어야 하는데, 신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮거나 후속 세입자를 구하지 못한 집주인(개인, 임대사업자의 아파트, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔)이 대출규제 완화를 받는 대상이 됩니다.

 

ex) 전세금을 못 돌려받는 상황 예시

① A 상황 : A는 25평 5억 원 아파트를 구매하고 싶습니다. A는 평생 모은 현금 1억원 밖에 없어 5억원 아파트를 살 수 없었습니다. 그래서 A는 전세 제도를 이용해 B에게 4억 원의 전세보증금을 받고 25평 아파트를 구매하였습니다. 4억 원은 B가 퇴실할 때 돌려줘야 하는 돈이지만, 집을 사면서 현금 1억 원과 전세보증금 4억 원을 모두 써버렸습니다.

② B 상황 : B는 4억짜리 전세보증금을 내고 2021년에 입주했습니다. 전세 계약이 끝난 2023년이 되자 B는 다른 집으로 이사하려 했고, 집주인 A에게 전세보증금 4억 원을 돌려달라고 요청했습니다. 그러나 A는 25평 아파트를 사는데 돈을 다 써서 돌려줄 돈이 없습니다. 

③ A는 새로운 전세입자를 찾아야 하는데 아직까지 나타나지 않았습니다. 아니면 집을 팔아 전세보증금을 돌려주려 했지만, 집값이 하락해 5억 원이 아니라 4억 원에 팔 수밖에 없습니다(역전세 발생). 결국 B는 전세보증금을 돌려받지 못했습니다.

 

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대출 방법이 바뀌면서 얼마까지 대출이 가능해졌을까요?

예시를 들어볼게요.

(연소득 6000만 원, 대출기간 30년만기, 대출금리 5%, 자동차 월대출이자 100만원으로 가정)

1) DSR 40%인 경우 대출 가능금액

연소득 6000만원 x 40% = 원리금상환액 한도 연 2400만 원

2400만 원 - 자동차 연 이자 1200만 원 = 주택담보대출 원리금상환액 한도 연 1200만 원(월 100만 원)

대출 가능금액 : 1.86억 원

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2) DTI 60%인 경우 대출 가능금액

연소득 6000만 원 x 60% = 원리금상환액 한도 연 3600만 원

3600만 원 = 주택담보대출 원리금상환액 한도 연 3600만 원(월 300만 원)

대출 가능금액 : 5.6억 원

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3) 임대사업자 RTI 변경으로 인한 대출 가능금액과 수익금 

임대사업자의 경우 RTI(임대소득/이자비용)를 주택 1.25배 이상, 비주택 1.5배 이상에서 1배 이상로 하향되었습니다.

예시를 들어보겠습니다.

(20억 건물, 연간 임대 수익률 2%, 대출금액 16억, 대출금리 5%로 가정)

RTI 산식은 연간 임대소득 / 연간 이자비용입니다.

여기서 연간 임대소득은 (건물 가치 x 임대수익률)로,

연간 이자비용은 (대출금 x 이자율)로 계산되죠.

(20억 x 2%) / (16억 x 5%) = RTI 0.5로, 1.25 이상이 안되어 대출이 불가능합니다.

수익률을 높이고, 대출금을 줄여볼게요.

(20억 x 6%) / (14억 x 5%) = RTI 1.71입니다. 이제야 대출이 가능해집니다.

 

이제 역산할 차례입니다.

RTI가 1배로 적용될 때는 얼마의 대출금까지 가능할지, 또는 얼마의 수익률이 나와야 할지 계산해 볼게요

<대출가능금액>

① RTI 1.25 기준 : (건물가격 20억 x 수익률 3%) /  (RTI 1.25 x 이자 5%) = 대출금액 9억 6천만 원

② RTI 1      기준 : (건물가격 20억 x 수익률 3%) /  (RTI 1      x 이자 5%) = 대출금액 12억 원

→ RTI 1배로 적용 시, 대출금액은 2.4억이나 증가함

<수익률>

① RTI 1.25 기준 : (RTI 1.25 x 대출금액 16억 x 이자 5%) = 연임대소득 1억

② RTI 1      기준 : (RTI 1      x 대출금액 16억 x 이자 5%) = 연임대소득 8천만 원

→ RIT 1배로 적용 시, 임대소득이 8천만 원으로 줄어도 대출이 가능

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대출규제에 대해서 알아보았는데요.

정부의 규제완화 정책이 시장에 많은 돈이 풀릴 수 있다는 것이 예상됩니다.

시장에 돈이 풀리면 화폐 가치는 떨어지고, 물가는 올라간다라고 볼 수 있으니 투자에 참고하시기 바랍니다.