저희가 분석할 빌딩의 모습입니다.
신축건물이라 디자인이 이쁘네요.
1. 건축물 개요 - 건축물대장으로 확인
건축물대장부터 보겠습니다.
위치는 강남구 논현동이고,
대지평수는 65평, 전체연면적은 221평입니다.
층수는 지하 2층부터 지상 5층까지입니다.
지역은 2종일반주거지역이네요.
건물의 주용도는 2종근린생활시설로 되어있습니다.
2종근생으로는 사무소 건축이 가능하죠.
단, 층수 등의 제한이 있어, 해당 조건에 맞춰 건물을 지을 수 있습니다.
2. 서울시의 건폐율과 용적률, 높이제한
서울시 도시계획 조례에 따라 2종일반주거지역은 60% 이하이므로, 건폐율 59.37%로 건물이 지어졌습니다.
또, 용적률은 200% 이하이므로, 199.81%로 건물이 지어졌네요.
해당 건물은 서울시 건축 조례에 따라 일조권 높이 제한을 받아서 건물 상층 면적이 점점 줄어드는 모습입니다.
3. 허가일, 착공일, 사용승인일
사용승인일(준공)은 23년 1월 26일입니다. 허가는 21년 7월 30일부터, 착공은 22년 3월 1일이니, 허가받은 지 약 8개월 만에 건물 착공이 있었습니다.
그리고, 착공 22년 3월 1일부터 23년 1월 26일까지, 약 11개월 정도의 공사기간이 소요됐군요.
지하 2층 골조공사에 약 5개월, 지상 5층 골조공사를 1개 층 10일 정도 잡으면.. 50일, 약 2달, 그리고 마감공사 3개월.
약 10~11개월 정도 딱 걸렸네요!
4. 등기부등본으로 건물 상태 확인해보기
건물에 대한 등기부등본을 알아보겠습니다.
(토지와 건물이 있는데, 해당 등본은 건물입니다)
등본 표제부에 건물내역이 나와있고, 건물 내역의 면적을 합하면, 전체 연면적(지상+지하)이 됩니다.
연면적 제외라고 되어있는 것은, 건축물대장을 보시면 알 수 있는데,
해당 건물은 옥외주차장, 옥상 계단실 면적을 제외했다고 하네요.
등본 갑구에는 23년 2월 2일 날 주식회사 엘~~이 소유권 보존을 하였고,
2월 7일에 주식회사 정~~으로 소유권이전(매매)하였습니다.
을구를 보면, 근저당 등의 내용이 나와있습니다.
23년 2월 2일에 주식회사 엘~~에서 약 40억의 신협을 통해 근저당 설정을 하였네요.
이후 2월 10일에 소유권이전 접수가 되면서, 주식회사 정~~에서 국민은행을 통해 약 78억 원에 대한 근저당 설정을 다시 하였습니다. 공동담보로는 해당 건물이 위치한 토지가 잡혀있어요.
근저당 설정이 변경되면서 1번 근저당 설정 내용은 말소가 되었네요.
5. 면적으로 건물 임대료 추정하기
건물의 임대료는 얼마일까요?
한번 추정 계산해 볼게요.
연면적 221평을 임대면적으로 보고..
주변 시세로 봤을 때, 전용 평당 임대료(NOC)가 약 20만 원.
221평 중에 전용면적을 60%로 계산해서, 약 132평으로 예상하겠습니다.
그럼 132평 x 20만 원 = 월 임대수익 2640만 원, 연 3억 1680만 원입니다.
부동산 사이트에는 얼마로 나와있을까요?
(대지면적하고 연면적 평수 차이는 약간 있으나 같은 건물입니다.)
추정한 임대가격하고 거의 88% 정도 비슷합니다!
이 건물의 매매가 역시 추정을 해보자면,
여기서 강남구 공실률을 1.5%로 산정하고, 오피스 수익률 3%로 잡으면..
매매가는 104억 160만 원입니다.
그럼 토지평당가는 104억 / 65평 = 1억 6천만 원,
임대평당가는 104억 / 221평 = 4705만 원입니다.
물론 임대가는 통임대냐, 개별임대냐에 따라서 또 달라집니다.(보통 통임대가 20% 더 비쌉니다)
월임대료 3000만 원으로 매매가 계산했을 경우 120억입니다.
근저당이 78억 원 잡혀있었는데, 보통 채권최고액은 대출액의 130%이므로, 78억/130% = 60억 원입니다.
매매가의 50% 정도 대출을 받으셨나 봅니다.
23년 2월경에 근저당이 잡혀있으니, 금리는 약 6% 정도라고 예상하면,
이자만 월에 3000만 원인데.. 월세가 딱 이자만큼 나오네요.
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