임대료로 부동산 가격(가치) 추정하는 방법

임대료만으로 건물의 가치를 추정할 수 있다는 거 아시나요?

물론 산출된 값이 그 건물의 정확한 가격이라고 말할 순 없지만, 건물이 비싸구나 또는 저렴하구나라고 정도는 파악할 수 있습니다.

이번 글에서는 임대료로 건물 가치를 추정해보도록 하겠습니다!

 

우선 우리가 매수하려고 하는 X 빌딩의 개요를 아래처럼 가정할게요.

<대지면적 100평, 전체연면적은 200평이고, 매매가 200억원>

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1단계, 비교 사례를 구해서 전용면적당 임대료 구하기

우선 임대료로 건물가치를 추정하기 위해서는 주변 임대료가 얼마인지 구해야겠죠?

부동산 사이트를 활용해 현재 또는 가까운 시기에 거래된, 비슷한 규모와 용도를 가진 건물의 임대가와 보증금 사례들을 찾습니다.

많으면 많을수록 좋겠죠.

저는 아래의 3개의 사례로 설명해 보도록 하겠습니다.

비교사례

위 3가지 사례는 지하2층 ~ 지상5층 정도되는 규모의 건물들입니다.

NOC는 전용면적당 임대료를 나타내는 용어로, 임대료 3800만원 / 176평 = 21.6만원으로 계산할 수 있습니다.

3개 사례의 평균 NOC는 19.4만원이네요.

 

그럼 저희가 갖고 있는 물건 전용면적에 NOC를 곱하게 되면 우리 물건의 임대료가 산출됩니다.

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2단계, 해당 물건의 전용면적 구하기

우리가 갖고있는 물건의 전용면적은 어떻게 구할까요?

제가 처음 제공했던 정보에서 알 수 있는 것은 건물의 전체 연면적 밖에 없습니다.

여기서 전용면적을 뽑아야 하는데, 위 표에서 보는 것처럼 평균 전용률이 80%가 나오는 것을 볼 수 있죠.

전용률은 전용면적 / 임대면적 으로 구해지는데,

이제 우리는 전용률을 알고 있으니 임대면적을 구해볼게요.

임대면적은 계약면적으로, 공용부분이 포함된 면적입니다.

공용부분이란 계단, 복도, 화장실, 주차장 등인데요.

물론 계약하실 때마다 기준이 조금씩 달라지기도 하니 꼭 확인하셔야 합니다.

 

그럼 다시, 저희 건물의 공용부분이 모두 포함된 면적은 200평입니다.

200평에 전용률 80%를 곱하면 160평으로 전용면적 160평이 되는 것입니다.

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3단계, 해당 물건의 월 임대료 구하기

이제 나온 숫자를 가지고 월 임대료를 구할 수 있습니다.

전용면적 x 임대료를 해볼까요?

160평 x 19.4만원 = 3104만원입니다.

우리는 임대료로 월 3104만원의 수익을 벌 수 있습니다.

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4단계, 월 임대료로 건물의 가치 구하기

이제 다 왔습니다.

월 임대료는 연 임대료로 계산해야 합니다.

보통 수익률을 계산할 때는 1년 단위로 계산하기 때문입니다.

3104만원 x 12개월 = 3억 7248만원이 되네요.

여기에 보증금은 비교사례의 평균값인 3.5억으로 잡겠습니다.

강남의 빌딩 수익률이 3~4% 정도 나오니, 우리는 3.5%로 계산할게요.

( 월 임대료  3.7248억 / 3.5% ) + 보증금 3.5억 = 109.92억원이 나옵니다.

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5단계, 건물 가격, 토지가격 나누기

건물의 가치는 109.92억원입니다. 

정확히는 토지 가격도 포함되어 있는 건물의 가치예요.

그래서 건물만의 가치를 공사비 평당 700만원으로 잡고(200평 x 700만원 = 공사비 14억),

109.92억 - 14억 = 95억원이 대지비죠. 기타 금융비용 등은 제외할게요.

그럼 95억 / 대지면적 100평 = 대지평당가 9천만원이 됩니다.

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건물(건물+토지)의 가치는 109.92억원으로, 대지평당가 9천만원이라는 값이 나왔습니다.

우리가 관심 갖고 있는 건물의 호가는 200억원입니다.

사실 109억원 밖에 가치가 안 되는 것을 200억원에 판다니!
매우 비싸다고 볼 수 있는 것이죠.

이렇게 우리는 건물의 가치를 추정해서 매수하거나 매도하려고 하는 건물과 비교할 수 있어요.

 

조금 복잡할 수 있지만, 잘 알아두면 건물을 구매할 때 도움이 될 거라 생각돼요~ 감사합니다.