책임준공형 관리형 토지신탁이라고 들어보셨을까요?
부동산 개발업무를 하시는 분이라면 꼭 알아야 하는 부분인데요.
신탁사를 굳이 끼는 이유는 분양자들의 위험을 방지하기 위해서입니다.
예전 신탁사 없이 시행사가 분양할 때는 문제가 많았다고 하네요.
분양금액을 시행사 대표 마음대로 사용하고.. 그러니 신탁의 필요성이 더욱 중요해졌죠.
그럼 신탁사는 왜 안전할까요?
분양 물건의 분양금액이 신탁 계좌의 명의로 들어가기 때문입니다.
신탁 명의의 통장은 신탁이 입출금을 관리하기 때문에 시행사 대표 마음대로 다른 곳에 사용할 수가 없죠.
또, 전문적인 지식을 가진 사람들이 자금의 사용용도를 관리하기 때문에 분양계약자 입장에서는 확실히 완공된 건물을 받을 수 있습니다.
그렇기에 우리는 신탁사와 계약을 맺는 것이죠.
관리형 토지신탁이란?
신탁사는 여러 상품들을 갖고 있는데요.
관리형 토지신탁, 차입형 토지신탁, 분양관리신탁 등 신탁사마다 여러 상품들을 구성하고 있습니다.
그중 우리는 관리형 토지신탁에서 알아볼건데,
관리형 토지신탁은 사업비의 조달을 토지소유자(시행사)나 시공사가 해야 합니다.
이와 반대되는 것은 차입형으로 차입형 토지신탁은 신탁사가 사업비를 조달해야 하죠.
다시, 관리형 토지신탁은 위에서 언급한 것처럼 사업비를 관리합니다.
즉, 돈의 사용 출처를 정확히 하여 건물을 올바르게 짓는지 확인하고, 시행사가 돈을 개인적으로 쓰는지 관리하고, 자금이 올바른 수준으로 사용되는지 관리합니다.
책임준공은 뭔가요?
책임준공이란 시공사가 준공 때까지 책임지고 준공하겠다는 것을 계약서로 작성한 것입니다.
시공사가 도장 탕탕 찍은 것을 신탁사와 대주에 전달하는 것이죠.
여기서 뭐 공사기간 24개월 이내에 완공시키지 못하면,
우리(시공사)는 사업을 위해 대출받은 돈을 먼저 갚겠다고 얘기합니다.(채무인수)
준공되지 않아 아직 분양 잔금이 다 못 들어왔으니 시공사는 자기돈을 써서 대출을 갚는 것이죠.
그럼 시행사는 시공사에 공사비를 줄 돈을 시공사 줄 필요가 없는 것입니다. 어차피 시행사는 대주한테 대출받아서 시공사한테 주는데, 시공사가 대주가 되는 것이기 때문이죠.
책임준공형 관리형 토지신탁은?
책임준공형 관리형 토지신탁은 시공사가 책임준공을 못하면 신탁사도 책임을 대신하겠다고 하는 거예요.
시공사가 파산해서 준공을 못 시키면, 신탁사는 책임준공을 대신해야 하기 때문에 빨리 다른 시공사를 구하고 공사를 시작할 겁니다.
그래서 돈을 빌려주는 대주 입장에서는 시행사에게 책임준공형 관리신탁 계약을 맺고 와라라고 하며,
대주의 돈을 지킬 수 있는 겁니다.
시행사는 돈을 빌리기 위해 신탁사와 계약을 체결하는 거고요.
책임준공형 관리신탁에 대해서 알아보았는데요. 신탁 방법을 이해하는데 도움이 되셨으면 하네요~ 신탁사는 책임준공형 관리토지신탁을 체결할때 보통 매출액의 1.5~2% 정도 수수료를 받습니다. 수지표 짤 때 참고하세요! 감사합니다
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