꼬마빌딩 투자 이유와 투자시 주의해야할 점

꼬마빌딩 동향

꼬마빌딩은 통상 5층 이하규모 및 5050억 원 이하의 소형빌딩입니다.

꼬마빌딩은 오피스나 상가로 상용되는 경우가 많으며, 일반 주택, 아파트보다 대출이 많이 나와 투자자들의 수요가 끊이지 않다고 합니다.

특히 도심지 유망상권에 위치한 꼬마빌딩의 경우에는 대기수요가 많으나 공급이 없어 거래가 없다고 하네요.

하지만 대출 비중이 높은 수익형 부동산에 특징처럼 금리인상 등으로 위기가 오면 투자에 큰 손실을 입을 위험이 있습니다.

고로, 꼬마빌딩에 투자할 때는 더욱 꼼꼼히 확인해야 할 필요가 있습니다.

(동향은 언제든지 바뀔 수 있으므로, 현재 상황을 정확히 알려주는 데이터를 찾으셔야 합니다!)

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꼬마빌딩에 투자하는 이유

1. 꼬마 빌딩은 부동산의 특성상 갖고만 있어도 가치가 상승되며, 철거 후 신축하여 매각하여 큰 수익을 벌 수 도 있습니다.

특히, 꼬마빌딩을 보유하면서 받는 월세 때문에 인기가 많습니다. 레버리지 효과를 극대화할 수 있는 것이죠.

 

2. 위에서 언급한 것처럼 주택, 아파트보다 정부의 대출 및 세금규제가 덜합니다. 대출을 더 많이 받으니 레버리지 효과는 더욱 커지는 것이죠. 또한, 증여에 사용되는 과세표준 기준이 시세의 50~70% 수준을 허용해 왔다고 합니다.

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꼬마빌딩 투자 시 유의사항

1. 부동산의 특성(입지적, 물리적, 임차인)을 고려해야 합니다.

1) 부동산 입지적 특성 : 상권의 안정적인지, 확장 가능성이 있는지, 배후지(인프라가 좋은지), 유동인구가 많은지, 접근이 쉬운지, 가시성이 있는지

2) 임차인 특성 : 업종이 해당 위치에 적합한지, 영업 및 마케팅을 잘해서 고객을 많이 끌어들이는지, 재무가 탄탄하여 파산 등의 위험이 없는지, 임대료를 연체한 적이 있거나 장사가 안 돼 임대료 납부가 불가능할지, 임대차 계약이 얼마나 지속될지

3) 건물의 물리적 특성 : 오래되지 않은 준공연도, 전용면적, 많은 주차대수, 승강기 유무, 시설물 하자, 불법건축물 존재

 

2. 우량 매물인지 확인해야 합니다.

소문난 우량매물들은 빠르게 매도되면서 거짓 매물들이 시장에 많이 있습니다.

아래 체크리스트를 확인해 보세요.

1) 임대수익률이 시장평균치보다 크게 낮은지,

2) 상권이 망하는 장소여서 임차인이 이탈할 것 같은지,

3) 임차인의 영업부진으로 장기연체 중인지,

4) 주변 거래시세보다 비싼지,

5) 심각한 노후화로 건물관리에 어려움이 있는지,

3. 임대수익률이 높다고 무조건 좋은 매물이 아닙니다.

통상 수익과 위험은 비례관계이므로, 임대수익률이 높으면 투자 위험도 커지기 때문입니다. 따라서 임대수익률이 왜 높은지 합당한 이유를 찾아야 합니다.

아래 체크리스트를 보겠습니다.

1) 임대료에 건물관리비나 부가가치세가 합산시켜 임대료를 높게 소개하는지,

2) 매도자가 내세운 가짜로 위장임차인인지,

3) 불법퇴폐 유흥업소 등 민원유발형 임차인이 존재하는지,

4) 무보증금 깔세 임차인인지 → 깔세 임차인은 보증금 대신 월세를 높게 받습니다.

5) 1년 미만의 초단기 임대차 계약인지,

6) 불법건축물이 존재하는지

위 항목들이 존재한다면 임대료가 높게 산정되어 임대수익률이 높아질 수 있습니다.

 

4. 환금성에 맞는 투자전략이 필요합니다.

보통 서울이나 인접 수도권의 꼬마빌딩의 가격은 30~50억 원의 돈이 필요합니다. 아파트나, 오피스텔, 구분상가에 비해 상대적으로 큰 금액이죠. 투자 실패 시 충격이 배가 되기 때문에, 수익성보다는 언제든 되팔 수 있는 환금성에 보다 큰 비중을 두고 투자해야 합니다.

 

※ 용어정리

수익성 : 일정기간 내 투자금액 대비 회수된 금액 (ex. 1년 동안 3억 투자하여 3천만 원 회수 = 연수익률 10%)

환금성 : 돈이 필요할 때 얼마나 쉽게 현금화할 수 있는지 (ex. 건물 30억 원짜리를 1개월 이내에 매도 가능하여 30억 원 현금 확보)

안전성 : 투자기간 내 손실이 발생하는지

 

5. 현장조사 및 임대차 계약서를 통해 확인된 내용만 믿어야 합니다.

부동산 중개업자는 사람이기에 잘못된 정보를 받았거나, 매물 및 임대차 계약에 대해 착각을 했거나, 혹은 거짓으로 매물을 소개할 수 있습니다.

따라서 직접 현장에 가서 상권분석/빌딩실사/시세조사/매물평판 조사/배후지조사/접근성 조사 같은 현장조사가 필요하며,

계약기간/임대료/관리비/권리금/부가가치세/연체료/원상복구조건/제소전 화해조서 조항 등이 임대차 계약서에 올바르게 기입되었는지 꼭 확인해야 합니다.

 

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