오산세교2 신도시에 LH 땅이 몇 개 나왔는데요.
토지는 상가나 주차장 용지로 사용가능합니다.
토지 평당가가 약 968~994만원 정도로 공고를 했네요.
해당 토지와 유사한 가정을 통해 건물의 사업수지를 뽑아보도록 하겠습니다.
1) 토지 : 400평
2) 토지평단가 : 1000만원
3) 토지매매가 : 40억
4) 용적률 : 240%
5) 건폐율 : 60%
6) 높이제한 : 4층
위 개요를 가지고 우리가 흔히 볼 수 있는 4층 건물을 짓도록 할게요.
토지면적만으로 건물 공사비와 총지출 비용 추정하기
먼저 건물 비용부터 뽑아보겠습니다.
토지 400평 x 용적률 240% = 960평입니다.
지하층은 없다고 생각하고, 평당 공사비 600만원 정도 잡도록 할게요.
연면적 960평 x 평당 공사비 600만원 = 57.6억원입니다.
토지가 40억과 건물가 57.6억원을 합하면 97.6억입니다.
우린 계산을 편하게 하기 위해 100억 소요된다고 가정하겠습니다.
비율로 토지 40%, 건물 60% 보이니 금융비 등 기타 부대비용은 약 20억 정도로 잡으면 될 듯합니다.
지출 비용으로 건물 총 가격 추정하기
그럼 우린 해당 사업에 120억원을 사용해야 합니다.
적어도 수익률 20% 정도 나와야 합니다.
분양리스크를 감당해야 하기 때문이죠.
수익률은 수익금 / 매출액으로 계산합니다.
그럼 지출 120억원에 수익률 20%이 나오려면... 매출액은 얼마가 나와야 할까요?
<수익률과 지출금액을 알 때, 매출액을 구하는 산식>
매출액 = 지출 / (1 - 수익률) 입니다.
120억 / (1 - 20%) = 150억원이 나오죠.
매출액이 150억원이 될 때, 수익률 20%가 나옵니다.
즉 우리는 매출액이 150억원이 나와야 한다고 생각할 수 있습니다.
건물 전체 가격이 150억원인 것이죠.
건물가격 적정성 판단하기 : 임대료 산정
그러면 150억원이 적당한 가격인지 확인해 볼게요.
적당한 가격인지 알기 위해 우리는 임대가격을 알아야 합니다.
상가 수익률을 보통 4%로 잡고 계산할게요.
연 임대료 = 건물가격 x 연 임대 수익률
150억 x 4% = 연 6억, 월 5000만원
건물 전체의 총 임대수익이 5000만원이 필요합니다.입니다.
우리의 건물에 어떤 업종이 들어올지는 아직 확정되지 않았습니다.
4층까지 짓는다고 하면
1층 2500만원, 2층 1500만원, 3층 500만원, 4층 500만원 정도 수익을 내야겠네요.
각 층별로 면적은 토지면적 400평 x 건폐율 60% = 240평으로(용적률 범위 내),
1개 층당 전용면적은 약 240평* 60% = 144평 정도 되겠습니다.
1층의 전용면적당 임대료(NOC)는 2500 / 144 = 17만원입니다.
처음 말씀드렸던 것처럼 지역은 오산세교2 신도시입니다.
인근 지역의 임대료를 조사해 보고, 전용면적당 임대료가 17만원 이상이다 이러면 충분히 사업성이 있다고 볼 수 있겠습니다. 17만원 이하면 건물의 매매가가 너무 비싸다는 뜻이죠.
주변 시세조사까지는 하지 않았는데요. 평수와 위치, 주변 분위기 등의 영향이 있기 때문에 편차가 조금 있습니다.
그래서 더욱 정확한 숫자를 알기 위해 많은 물건을 찾고 표본을 삼아 비교해야 할 필요가 있겠습니다.
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