토지거래허가 없이 계약하면 무효! 허가 절차와 위반 시 대처법 총정리

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토지거래허가구역 안에서 부동산 계약을 체결하면서

‘그냥 등기하면 되겠지’라고 생각하셨다면, 큰일입니다.

허가 없이 체결한 계약은 아예 무효! 게다가 이행강제금까지 부과될 수 있죠.

오늘은 토지거래허가 절차, 불허 시 대처법, 위반 시 처벌 등을 낱낱이 정리해드립니다.

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1. 토지거래허가 절차 한눈에 보기

토지거래허가구역 안에서 일정 면적 이상의 토지를 매매하려면 반드시 시장·군수·구청장 허가를 받아야 합니다. 절차는 아래와 같습니다.

📌 허가 대상 거래

• 소유권·지상권 이전 또는 설정 계약 (예약 포함)
• 허가받은 내용을 변경하는 경우

📌 공동 신청 원칙
→ 매도자·매수자 공동 신청
→ 위임 시 위임장 필요

 

📌 허가 절차 요약

① 거래당사자 합의 

② 허가신청서 제출 (계약내용 + 토지이용계획 + 자금조달계획) 

③ 관할청 서류검토 및 현장조사 

④ 허가 또는 불허 통보 (15일 이내) 

⑤ 허가증 수령 → 거래 가능

 

※ 15일 내에 아무 통보가 없으면, 자동 허가 간주됨 (부동산거래신고법 제11조 제5항)

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2. 불허가 처분받으면? 대처법 2가지

① 이의신청 가능 ( 부동산거래신고법  제13조)

• 기한: 불허 통보일로부터 1개월
• 심의기관: 시·군·구 도시계획위원회
• 절차: 결과 통보 → 허가 가능 시 재처리

② 국가·지자체에 매수 청구 가능 (부동산거래신고법  법 제16조)

• 조건: 허가 불허 통지를 받은 경우
• 기한: 통보일로부터 1개월
• 매수 방식: 공시지가 기준 / 허가신청가가 낮으면 그 가격

📌 예시:
실거주 목적 허가 신청이 불허된 경우 → “그럼 국가가 사가라”고 매수 요청 가능

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3. 허가 없이 거래한 경우

토지거래허가구역에서 허가 없이 계약하면?

• ✅ 계약은 아예 무효 (부동산거래신고법 제11조 제6항)
• ✅ 등기 자체가 불가능
• ✅ 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금 (부동산거래신고법 제26조)
• ✅ 사위·부정한 방법으로 허가받은 경우에도 동일 처벌

📌 “계약금 넣었는데 허가 안 받았어요” → 계약금 돌려받기도 어려운 위험한 거래

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4. 허가받고도 목적대로 안 쓰면?

앞서 설명드렸듯, 허가 후에도 토지를 허가목적대로 정해진 기간 내 이용하지 않으면 처벌됩니다.

위반 유형	이행강제금 부과 비율 (취득가 기준)
미이용 방치	10%
무단 전용(용도변경 등)	5%
실거주 요건 위반(임대 등)	7%

📌 예시:

• 5억짜리 실거주용 아파트 → 전세 놓음 → 매년 3,500만 원 부과 가능

이 강제금은 매년 반복 부과되며, 의무기간 종료 전까지 계속됩니다 (법 제18조).

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5. 허가받은 계약이 해제되면?

허가받고 계약했지만 나중에 계약을 해제·취소했다면?

• ✅ 등기 안 해도 됨
• ✅ 이행강제금도 적용 안 됨
• ✅ 단, 해제 사실은 관할청에 통보 필요

📌 예시: 실거주 조건으로 허가받았지만 사정상 거래 파기 → 등기 안 하면 문제 없음

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용어 정리

• 허가 간주제도: 15일 내 통보 없으면 자동 허가로 간주
• 선매제도: 국가·지자체 등이 공익사업 등 이유로 허가 신청 토지를 우선 매수하는 제도
• 이행강제금: 허가 목적 위반 시 부과되는 금전적 제재

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토지거래허가구역은 단순히 ‘허가 받고 말지’의 문제가 아닙니다.

절차 미비 또는 위반 시 계약이 무효가 될 수 있고, 수천만 원 이행강제금 리스크도 발생합니다.

특히 실거주 요건을 소홀히 했다가는 매입 후 매도도 못하고 임대도 못하는 사면초가에 빠질 수 있습니다.

거래 전, 허가 필요 여부와 허용 목적을 반드시 체크하시고, 사전 검토 없이 계약부터 하지 마세요!

 

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