지분형 주택담보대출, 실수요자에게 어떤 도움이 될까? 사례로 알아보는 구조와 전망

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2025.03.27 - [부동산] - "정부가 집값을 나눠 가진다고요? 지분형 주담대의 모든 것!"

"정부가 집값을 나눠 가진다고요? 지분형 주담대의 모든 것!"

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지난 1편에서 정부가 추진하는 지분형 주택담보대출의 개념과 장단점, 과거 사례와의 차이점까지 살펴봤습니다.

이번 편에서는 지분형 주담대가 실제로 어떤 방식으로 도입될 수 있을지, 실수요자 유형별로 어떤 혜택과 주의사항이 있는지,

그리고 해외 사례와 제도화 가능성을 중심으로 구체적으로 풀어보겠습니다.

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1. 실수요자 유형별 시나리오

① 30대 무주택 신혼부부

상황: 연소득 6,000만원 / 자금 보유액 1억 / 구입 희망 주택가 5억

기존 DSR 40% 기준에서는 약 2억원까지 대출 가능, 나머지 2억은 현금 필요. 그러나 지분형 주담대 도입 시:

• 주금공이 40%인 2억원 지분 투자
• 차주는 60%인 3억원만 조달 → 2억 대출 + 1억 자금으로 가능
• 주거안정 확보 + 과도한 채무 회피

💡 지분형 주담대는 특히 자녀 출산이나 육아로 인한 소득 변동 가능성이 큰 신혼부부에게 유리할 수 있습니다.

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② 40대 1주택 처분 예정자

상황: 기존 주택 매도 전, 일시적 2주택 상태에서 새 집 선점 필요

• 일시적 자금 부족으로 새 주택 구매 지연
• 지분형 주담대를 통해 정부가 30% 지분 투자 → 중복 주택 보유 시에도 부담 완화
• 이후 기존 주택 매각 후 잔여 지분 인수 가능 여부 검토 중

💡 현금흐름 조절이 필요한 중년 세대에게도 유용할 수 있으나, 지분 환매 방식 마련 여부가 관건입니다.

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2. 지분 구조는 어떻게 나뉠까?

정부는 주택금융공사 등 공공 금융기관을 중심으로 유연한 지분 조합 방식을 고려하고 있습니다.
예상 가능한 조합 구조는 아래와 같습니다.

지분 구분	차주 지분	정부(공공기관) 지분	비고
기본형	70%	30%	실수요자 중심 기본형
저소득 지원형	50%	50%	생애최초·신혼부부 등 대상
맞춤형	선택형	선택형	자금 사정·주택가격에 따라 조정 가능

 

집을 팔 때는 매매 이익 또는 손실을 지분 비율에 따라 분배하게 됩니다.

예를 들어,

집값 5억 → 7억으로 상승 → 2억원 이익 발생 시
→ 차주가 60% 지분이면 1억2천만원 수익 확보,
→ 나머지 8천만원은 정부 몫.

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3. 해외에는 이미 있는 제도일까?

네, 영국과 싱가포르 등에서는 이미 유사한 방식의 제도를 운영하고 있습니다.

• 영국 Help to Buy(HTB) 제도
  영국 정부가 최대 20%까지 무이자 투자 → 주택 매도 시 해당 지분만큼 수익 환수
• 싱가포르 HDB 플랫 제도
  정부가 공급하고 공공 지분을 보유한 주택 → 매각 시 일정 수익 환수 구조

이처럼 지분형 구조는 실수요자의 주거안정과 자산 형성을 동시에 달성하려는 글로벌 트렌드와도 맞닿아 있습니다.

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4. 제도화 시 고려해야 할 점

지분형 주담대는 실수요자에게 긍정적인 방향이지만, 제도 설계에 따라 다음과 같은 사항이 반드시 고려되어야 합니다.

• 지분 환매 옵션 제공 여부
  일정 기간 후 정부 지분을 다시 사들일 수 있는 권리(우선매수권)를 차주에게 부여할지 여부
• 양도·전매 제한 기준 명확화
  투자형 악용 방지 및 실수요자 보호 목적에서 양도 제한기간이나 실거주 요건 설정
• 손익 분배 방식의 투명성 확보
  집값 상승뿐만 아니라 하락 시 손실도 정부가 분담하는 구조가 명확히 설계되어야 신뢰 확보 가능

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용어 정리

• Help to Buy(HTB): 영국 정부가 실수요자에게 무이자 지분 투자를 통해 주택구입을 지원하는 제도
• 환매권: 일정 조건 하에 정부가 보유한 지분을 차주가 되사올 수 있는 권리
• 양도제한기간: 정책 목적에 따라 주택 전매를 일정 기간 제한하는 규정

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지분형 주담대는 단순한 금융상품이 아니라, 주거 안정과 자산 형성을 동시에 추구하는 국가 정책의 방향타라 할 수 있습니다.
다음 편에서는 정책의 성공 조건, 금융기관의 역할, 실제 도입 시 기대 효과 및 부작용을 분석해보겠습니다.

 

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