"정부가 집값을 나눠 가진다고요? 지분형 주담대의 모든 것!"

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최근 김병환 금융위원장이 새로운 형태의 주택금융정책으로 '지분형 주택담보대출' 도입을 언급하면서 많은 이들의 관심을 끌고 있습니다.

특히 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되는 시점에 내 집 마련의 부담을 덜 수 있는 방안으로 주목받고 있는데요.

이번 글에서는 지분형 주택담보대출의 개념과 배경, 장단점, 과거 사례와의 차이점, 정책 도입 시 고려할 사항들을 짚어보겠습니다.

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1. 왜 지분형 주담대가 나왔을까?

현재 정부는 가계부채 관리와 실수요자 지원이라는 두 마리 토끼를 동시에 잡기 위한 방안을 고민하고 있습니다.
2025년 2월 기준, 5대 시중은행의 가계대출 잔액은 736조 7,519억원에 이르며, 한 달 새 3조원 이상 증가했습니다. 이 중 주택담보대출은 583조원을 넘으며, 이는 9년 만에 가장 큰 증가폭입니다.
이 같은 대출 급증은 서울 강남3구와 용산구 부동산 시장의 과열이 주요 원인으로 꼽히며, 정부는 단순한 대출 억제가 아닌 구조적 대안 마련이 필요하다고 판단했습니다.

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2. 지분형 주택담보대출이란?

지분형 주택담보대출은 주택구입 시 정부(또는 주택금융공사)가 주택의 일부 지분을 보유하고, 나머지 지분에 대해 차주가 대출을 받는 방식입니다.

즉, 5억원짜리 집을 살 때 내가 60%인 3억원 지분만 보유하고, 나머지 40%는 주택금융공사가 투자합니다. 이후 이 집을 팔 때 이익이나 손실은 지분 비율에 따라 분배됩니다.

 

이 방식은 기존 LTV(담보인정비율) 규제를 넘지 않으면서도, 실수요자의 부담을 줄이고 금융기관의 위험도 분산할 수 있는 효과가 있습니다.

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3. 장점은 무엇일까?

• 초기 자금 부담이 대폭 낮아짐
  예: 6억원 주택을 살 때 LTV 40%라면 2억4천만원까지만 대출 가능 → 나머지 3억6천만원은 자력 조달 필요.
  그러나 지분형 주담대를 이용하면 정부가 40% 지분(2억4천만원)을 보유 → 차주는 60%만 대출 또는 자기자금 조달.
• DSR 규제 회피 가능
  대출금 자체가 줄어드니, 연소득 대비 원리금 상환비율도 낮아짐(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율).
• 정부 입장에서도 장기적으로 자산 수익 확보 가능
  집값 상승 시, 투자 지분만큼 수익 환수 가능. 반대로 집값 하락 시 손실도 분담 가능.

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4. 단점과 유의점

• 집값 상승 시 수익 전액 확보 불가
  실거주 목적으로 산 집이라도, 정부 지분이 있는 만큼 매각 이익도 분할됩니다.
  예: 6억원에 산 집이 9억원이 됐다면 3억원 이익 중 40%인 1억2천만원은 정부 몫.
• 거주·매각 시 제약 가능성
  지분 구조로 인해 매각 절차가 복잡하거나, 정부 우선매수권 등이 설정될 수 있음.
• ‘내 집’이라는 정서적 안정감 일부 희석
  100% 내 명의가 아니기 때문에 실질 소유에 대한 인식이 낮아질 수 있습니다.

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5. 과거의 '공유형 모기지'와 다른 점은?

2014년에도 유사한 상품으로 공유형 모기지가 출시됐습니다. 당시에는 주택도시기금이 집값 일부를 투자하는 방식이었고, 시중금리보다 낮은 금리로 대출이 가능했지만, 집값 상승기에 정부와 수익을 나눠야 한다는 점이 수요를 제한했고, 결국 소멸했습니다.

이번 지분형 주담대는 당시보다 정책 목적이 명확하고, 금리나 수익구조 등 다양한 선택지가 가능하도록 설계 중인 것이 차이점입니다. 특히 주택금융공사 등 공적기관이 주요 투자자 역할을 맡는 구조가 예상됩니다.

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용어 정리

• 지분형 주택담보대출: 주택 구매 시 정부(또는 공공기관)가 일부 지분을 보유하고, 나머지 지분에 대해서만 대출을 받는 구조
• DSR(Debt Service Ratio): 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율
• LTV(Loan to Value): 담보가치 대비 대출 비율
• DTI(Debt To Income): 연소득 대비 연간 주택담보대출 원리금 비율

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다음 편에서는 지분형 주담대가 실제로 어떤 구조로 설계될 수 있을지, 해외의 사례, 그리고 실수요자별 시나리오를 통해 구체적인 분석을 이어가겠습니다.

 

 

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