부동산 매수를 앞두고 ‘토지거래허가구역’이라는 말을 들으면, 머리가 지끈거립니다.
“그거 허가받아야 하는 거 아냐?”, “갭투자 못 한다며?” 같은 말들이 오가는데요.
서울 강남·서초·송파·용산 등 토지거래허가구역으로 지정되고 풀리면서 계속해서 바뀌는 정책으로 인해 실수요자부터 투자자까지 주의가 필요해졌습니다.
오늘은 토지거래허가구역 제도에 대해 꼼꼼하게 알아보겠습니다.
1. 토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역은 부동산 투기 방지와 지가 안정을 위해 일정 지역을 지정해 토지 거래에 사전 허가를 받도록 한 제도입니다.
- 법적 근거: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조~제18조
- 지정권자: 국토교통부장관 또는 시·도지사 (법 제10조)
- 지정 사유: 투기 성행, 지가 급등, 예상되는 지역 등
📌 효과 발생 시점: 지정 공고일로부터 5일 후
2. 토지거래허가가 필요한 경우
허가구역 내에서 소유권·지상권 이전 또는 설정(매매·증여 포함)을 할 때 일정 면적을 초과하면 사전 허가를 받아야 합니다.
| 용도지역 | 허가대상 면적 기준 (㎡) |
| 주거지역 | 60㎡ 초과 |
| 상업지역 | 150㎡ 초과 |
| 공업지역 | 150㎡ 초과 |
| 녹지지역 | 200㎡ 초과 |
| 미지정 | 60㎡ 초과 |
※ 단, 지방자치단체장이 별도로 기준을 10~300% 범위 내에서 조정 가능
예를 들어 강남구 아파트(주거지역) 85㎡를 거래하려면 반드시 관할 구청의 허가를 받아야 합니다.
3. 허가 없이 거래하면?
허가 없이 계약하면 아예 무효입니다. 나중에 등기하려 해도 거절당하고, 처벌까지 받을 수 있습니다.
- 벌칙: 2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 이하 벌금 (부동산거래신고법 제21조)
- 이행강제금: 이용 목적 불이행 시 취득가액의 최대 10% 부과 매년 반복 (부동산거래신고법 제18조)
📌 예: 실거주용으로 허가받고 전세 놓으면? → 불법 임대 7% 강제금 + 계약 취소 가능
※ 이행강제금은 토지거래허가구역에서 허가받은 목적대로 이용하지 않을 경우 부과됩니다.
이때 위반 유형별 부과 기준은 다음과 같습니다:
| 위반 유형부과 | 비율 (취득가액 기준) |
| 불법 임대 (실거주 조건 어기고 전세·월세 놓은 경우) | 7% |
| 무단 전용 (용도 변경 등 허가와 다른 방식으로 사용) | 5% |
| 미이용 방치 (허가 목적대로 아무 것도 안 함) | 10% |
※ 이 비율은 매년 반복해서 부과될 수 있습니다. 즉, 1년 7%, 다음 해 또 7%... 이렇게 누적됩니다.
4. 실거주 의무 및 이용 제한
주거용 토지를 매수하면 2년간 실거주해야 하며, 임대도 매매도 안 됩니다.
| 목적 | 이용의무기간 |
| 자기 주거용 | 2년 |
| 농업·임업용 | 2~5년 |
| 사업용(개발 등) | 4년 |
| 기타 | 최대 5년 |
서울 강남, 용산 일대의 갭투자나 단기 매매는 이 조항 때문에 원천 차단됩니다.
5. 최근 변화와 흐름
2025년 2월에는 일부 지역의 해제도 발표되었습니다.
- 즉시 해제: 잠실·청담 등 291개 아파트, 신속통합기획 6곳
- 유지 지역: 안전진단 통과 재건축단지 14곳 등은 지정 유지
2025년 3월 기준, 서울시의 토지거래허가구역은 다음과 같습니다.
- 총 163.96㎢ (서울 면적의 약 27%)
- 최근 확대지역: 강남·서초·송파·용산 등 110.65㎢
- 지정기간: 2025년 9월 30일까지
- 아파트 2,200여 개 단지 포함
서울시는 ‘핀셋 해제 + 지정 유지’라는 투트랙 방식으로 접근하고 있습니다.
용어 정리
- 토지거래허가구역: 부동산 투기를 방지하기 위해 거래 시 허가가 필요한 지역
- 이행강제금: 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않으면 부과되는 벌금
- 신속통합기획: 서울시가 빠르게 정비계획을 수립하는 재개발 방식
토지거래허가구역 제도는 단순한 규제가 아니라, 집을 사고파는 방식 자체를 바꾸는 강력한 수단입니다.
실수요자는 반드시 의무사항을 확인하고, 투자자는 거래 불가 구역을 철저히 점검해야 합니다.
특히 ‘갭투자’나 ‘묻지마 매수’는 법적 리스크를 동반하니 주의가 필요합니다.
<같이 보면 좋은 글>
2025.03.23 - [부동산] - 그린벨트, 왜 아직도 해제가 어렵나? 개발제한구역의 모든 것
그린벨트, 왜 아직도 해제가 어렵나? 개발제한구역의 모든 것
‘그린벨트’라고 하면 자연 보호? 재산권 침해?서울 근교 땅주인들은 그린벨트 해제를 오매불망 기다리지만, 현실은 쉽지 않습니다.1971년 도입된 개발제한구역 제도는 도시의 무질서한 확산을
devsecretgarden.tistory.com
'부동산' 카테고리의 다른 글
| 토지거래허가 없이 계약하면 무효! 허가 절차와 위반 시 대처법 총정리 (1) | 2025.03.31 |
|---|---|
| 그린벨트, 왜 아직도 해제가 어렵나? 개발제한구역의 모든 것 (0) | 2025.03.31 |
| 부동산 셀프등기 완전정복④ – 법무사 vs 셀프등기, 비용·시간·스트레스의 진짜 승자는? (1) | 2025.03.23 |
| 부동산 셀프등기 완전정복③ – 등기 시 내야 할 세금과 절세 전략 총정리 (0) | 2025.03.22 |
| 부동산 셀프등기 완전정복② – 등기 서류 순서와 실수 방지 팁 (1) | 2025.03.22 |
