부동산 셀프등기 완전정복② – 등기 서류 순서와 실수 방지 팁

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2025.03.21 - [부동산] - 부동산 셀프등기 완전정복① – 국민주택채권 매입부터 매도까지, 당신이 꼭 알아야 할 돈 이야기

부동산 셀프등기 완전정복① – 국민주택채권 매입부터 매도까지, 당신이 꼭 알아야 할 돈 이야

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부동산을 매수하고 나면 소유권 이전등기는 반드시 해야 할 절차입니다. 특히 법무사 없이 셀프등기를 진행하려는 분들이라면 서류 누락이나 순서 착오로 접수가 반려되는 일을 막기 위해 꼼꼼한 준비가 필요합니다.

이번 편에서는 셀프등기 준비서류, 제출 순서, 꼭 챙겨야 할 주의사항까지 모두 정리해드리겠습니다.

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1. 셀프등기 전, 기본 전제 확인

✅ 등기 접수는 반드시 ‘잔금일로부터 60일 이내’ (부동산등기 특별조치법 제2조제1항)
✅ 매도인·매수인 서류를 모두 확보했는지 점검
✅ 취득세 납부 → 채권매입 → 수입인지 구매 → 등기소 접수 순서로 진행

※ 서류가 하나라도 누락되면, 등기소에서 "접수불가"로 반려됩니다.

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2. 서류 준비 체크리스트 (아파트 기준)

 

구분	서류명	발급처	비고
공통	매매계약서 (원본+사본)	공인중개사	전매 거래 시 특약서도 포함
매수인	주민등록등본	주민센터	최근 1개월 이내 발급
매수인	가족관계증명서	주민센터	최근 1개월 이내 발급
매수인	인감도장 및 신분증	본인 지참	대리인 신청 시 위임장 필요
매수인	토지대장, 건축물대장	시청 또는 인터넷	부동산표시 정확히 확인
매수인	취득세 납부확인서	세무서 또는 위택스	영수증 포함
매수인	국민주택채권매입 영수증	은행	즉시매도 시 매도차액 지불
매수인	수입인지	은행 또는 등기소	1억 초과 10억 이하: 150,000원
매도인	등기필증 (등기권리증)	매도인 보유	반드시 실물 확인 필요
매도인	매도용 인감증명서	주민센터	발급일 기준 3개월 이내
매도인	주민등록초본	주민센터	5년 주소이력 포함
매도인	위임장	직접 받기	인감 날인 필수

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3. 서류 편철 순서 (등기소 제출용)

등기소는 “서류 편철 순서”도 매우 중요하게 봅니다. 아래 순서를 참고하여 서류를 정리하세요.

(등기소에 등기신청 관련 접수 안내 직원이 있다면 안내 직원이 정리해주기도 합니다.)

1. 소유권이전등기 신청서
2. 취득세 납부확인서 (위에 붙이기)
3. 등기수입증지 (신청서 우측 상단 부착) - 필요 없는 경우도 있으니, 방문하실 등기소에 확인해보세요.
4. 국민주택채권 매입 영수증
5. 수입인지 (150,000원, 별지 부착)
6. 위임장
7. 인감증명서
8. 주민등록등(초)본
9. 토지대장, 건축물대장
10. 매매계약서 원본
11. 부동산거래신고필증
12. 등기필증(등기권리증)

※ 등기소 현장에선서류 간인(스탬플러 사용)도 해주므로, 미리 묶지 말고 접수 창구에서 확인받는 것이 좋습니다.

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4. 실수하기 쉬운 포인트 4가지

1. 인감증명서 유효기간 초과
   • 반드시 3개월 이내 발급분
2. 주민등록초본 주소이력 누락
   • 주소 변동 5년치 반드시 기재
3. 채권 영수증을 '매도 후 차액 납부 영수증'으로 착각
   • 매입과 매도는 동시에 처리하되 영수증 2종류 꼭 챙기기
   • 공용영수증으로 입금증, 영수증, 확인증 겸용으로 나오는 경우도 있음. 이럴 경우 1장만 필요하니 등기소에 확인필요
4. 취득세 '영수증'만 있고 '납부확인서'는 없음
   • 실제 등기 접수엔 ‘납부확인서’가 필요함

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5. 등기소 방문 및 접수 절차

1. 등기소 도착 후 번호표 발급 (접수 전 서류 검토 창구 이용 권장)
2. 담당자에게 서류 1차 점검 받기
3. 은행(등기소 내)에서 채권매입, 수입인지 구매, 수수료 납부
4. 최종 등기서류 제출
5. 접수증 발급 → 약 3~5일 후 등기 완료

※ 등기 완료 후 등기권리증 수령은 직접 방문하거나 우편 수령 가능합니다.

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[용어 정리]

• 등기필증(등기권리증, 등기필정보): 기존 소유자 명의의 등기증서 (일명 집문서)
• 인감증명서: 인감도장과 일치하는 서류, 매도용일 경우 필수
• 간인: 여러 장의 문서를 이어붙이거나 유효성 입증을 위한 인감도장 날인 작업
• 편철: 순서대로 서류를 묶는 행위

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다음 편에서는 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세까지 셀프등기 시 납부해야 하는 각종 세금과 계산법을 자세히 소개해드릴 예정입니다.

👉 “셀프등기 완전정복③ – 부동산 등기 세금 총정리 & 절세 전략”에서 이어집니다.

 

 

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