부동산 셀프등기 완전정복③ – 등기 시 내야 할 세금과 절세 전략 총정리

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2025.03.21 - [부동산] - 부동산 셀프등기 완전정복② – 등기 서류 순서와 실수 방지 팁

부동산 셀프등기 완전정복② – 등기 서류 순서와 실수 방지 팁

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아파트를 분양받거나 매매로 취득한 후 소유권 이전등기를 하려면, 서류만큼이나 중요한 것이 바로 ‘세금’입니다.
“도대체 뭐가 이렇게 많아?” 싶을 정도로 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세까지 줄줄이 딸려오죠.

이번 글에서는 셀프등기를 위한 세금 항목별 납부 기준, 세율, 계산 방식, 절세 꿀팁까지 한 번에 정리해드립니다.

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1. 부동산 등기 시 내는 세금, 뭐가 있나요?

 

세금 명칭	납세 대상자	기본 세율	특징
취득세(주택 기준)	매수인	1~3%	거래 원인 및 가격에 따라 다름
농어촌특별세	매수인	감면 취득세의 20% 또는 10%	전용 85㎡ 이하 주택은 면제
지방교육세	매수인	취득세의 20% 또는 50%	취득세율 따라 자동 연동됨

※ 모두 취득일(잔금일)로부터 60일 이내 납부해야 하며, 위택스(www.wetax.go.kr) 또는 지자체 세무과에서 신고·납부 가능합니다.

※ 취득세 세율은 보유 주택수마다 달라지니 꼭 별도 확인이 필요합니다.

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2. 취득세 계산법 (아파트 기준)

취득세 = 과세표준 × 취득세율
여기서 과세표준은 보통 시가표준액 또는 실거래가 중 높은 금액이 적용됩니다.

주택가액	취득세율
6억 원 이하	1%
6억~9억 원 구간	누진세율 적용
9억 원 초과	3%

🔎 예시
8억 원짜리 아파트 취득 시
→ 과세표준: 8억 원
→ 취득세율 = (8억×2/3억) - 3= 2.33%
→ 취득세 = 8억 × 2.33% = 약 1,864만 원

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3. 지방교육세 & 농어촌특별세 계산법

  1) 지방교육세

취득세의 20%가 기본입니다. 다만 조정대상지역 내 다주택자 등 중과 대상이면 최대 60%까지 부과됩니다.

🔎 예시

• 취득세 1,864만 원 × 20% = 372만 원

  2) 농어촌특별세

• 85㎡ 이하 주택: 면제
• 취득세 감면받은 경우: 감면액의 20%
• 기본 세율 적용 시: 취득세의 10%

🔎 예시

• 취득세 1,864만 원 → 농어촌특별세 = 약 186만 원
• 단, 전용면적 84㎡ 아파트라면 면제

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4. 수입인지·등기 수수료는?

 

항목	금액 (2025년 기준)
수입인지	150,000원 (1억 초과 10억 이하)
등기 수수료	15,000원 (부동산 1건당)

→ 수입인지는 은행, 등기소, 인터넷에서 구매 가능하며, 신청서 우측 상단에 붙입니다. 전자수입인지는 한 장으로 출력됩니다.

→ 등기 수수료는 등기소 내 은행 창구에서 납부하고 영수증 필히 보관해야 합니다.

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5. 절세 가능한 경우 vs 주의할 점

✅ 절세 가능한 케이스

• 생애최초 주택 구입 (취득세 50% 감면)
• 일시적 2주택자(3년 내 종전주택 매도 시 감면 적용)
• 신혼부부·다자녀 가구 등: 지자체별 감면 조례 확인 필수

❌ 주의할 점

• 기한 내 미납 시 과태료 (무신고 가산세 20% + 납부지연 가산세)
• 중과 대상인지 반드시 확인 (조정대상지역 2주택 이상은 중과율 적용)

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[용어 정리]

• 과세표준: 세금 계산의 기준이 되는 금액. 실거래가 또는 시가표준액.
• 조정대상지역: 투기 억제를 위해 정부가 지정한 지역. 세금 중과 대상.
• 중과세율: 기본세율보다 더 높게 적용되는 세율.
• 수입인지: 계약서나 신청서 등에 붙여 세금을 내는 종이 또는 전자 문서.

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다음 글에서는 드디어 셀프등기 vs 법무사 등기 비용 비교와 실제 사례를 통해,
내 상황에 맞는 선택법을 안내해드리겠습니다.

👉 **“셀프등기 완전정복④ – 법무사 vs 셀프등기, 비용과 시간의 승자는?”에서 이어집니다.

 

 

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