아파트도 토지거래허가 받아야 하나요? 대지지분 60㎡가 부른 전매제한

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신규 분양 아파트 청약 시 입주자모집공고에 이런 문구가 적혀 있다면 주의하셔야 합니다.

“본 아파트는 토지거래허가구역 내 주택으로서, 대지지분 60㎡ 초과 시 토지거래허가 대상입니다.”

 

대부분은 "전용면적 84㎡니까 괜찮겠지"라고 생각하지만, 전용면적이 아니라 ‘대지지분’이 기준이라는 점이 함정입니다.

전용 84㎡라도 대지지분이 60㎡를 넘는다면 토지거래허가 대상이 될 수 있습니다.

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1. 토지거래허가구역이란?

먼저, 토지거래허가구역은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따라 토지의 투기적 거래 또는 급격한 지가 상승이 우려되는 지역을 대상으로 시·도지사 또는 국토부 장관이 지정합니다. 이 지역 내 토지를 일정 면적 이상 취득하려면 관할 시장·군수·구청장의 허가가 필요합니다(부동산거래신고법 제11조).

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2. 아파트도 ‘토지’인가요?

그렇습니다. 아파트를 구입하면 건물(전유부분)과 땅(대지지분)을 함께 소유하게 됩니다. 대지지분이란 해당 동, 해당 세대가 공동으로 갖는 토지의 ‘지분’을 말합니다. 따라서 대지지분 면적이 일정 기준을 넘는다면 토지거래허가 대상이 됩니다.

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3. 허가 기준은 어디서 확인하나요?

기준은 「부동산거래신고법 시행령」 제9조에 명시되어 있습니다. 도시지역 내 주거지역의 경우 기본 면적 기준은 60㎡ 초과입니다. **각 지자체별 사이트에서도 해당 지역이 허가구역인지 확인이 가능합니다.

단, 지자체장이 허가구역 지정 시 거래실태 등을 고려해 기준면적의 10% 이상 ~ 300% 이하로 달리 정해 고시할 수 있으며, 그 고시내용이 우선 적용됩니다.

 

예를 들어 실제 모집공고에 따른 대지지분 예시는 아래와 같습니다.

주택형	대지지분 예시	허가 여부
전용 84㎡	약 47㎡	허가 대상 아님
전용 109㎡	약 59㎡	허가 대상 아님
전용 132㎡	약 73㎡	허가 대상 맞음

 

결국, 전용면적이 기준이 아니라 공급받는 '대지지분'이 기준입니다.

일반적으로 전용면적이 클수록 대지지분도 함께 커지죠.

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4. 최초 분양은 토지거래허가 예외, 그 이후는 토지거래허가 득할 것

아파트 계약 후 입주 시점이 되면, 사업주체는 수분양자에게 소유권 이전등기를 해줘야 합니다. 이때부터 수분양자가 진짜 '소유자'가 됩니다.

여기에 「주택법」 제54조에 따라 주택사업 주체(예: 시행사, 건설사)가 공급한 아파트를 최초로 분양받는 수분양자는 토지거래허가 없이도 계약이 가능합니다.

 

그러나 수분양자가 이를 제3자에게 전매하거나 실입주 후 다시 매매하려는 경우에는 토지거래허가구역 내 거래로 간주되어, 반드시 시·군·구청장의 허가를 받아야 하고, 2년간의 실거주 의무도 부과됩니다.

 

즉, 최초 분양은 토지거래허가 예외지만, 최초 이후 전매는 토지거래허가를 득한 후 거래가 가능하게 됩니다.

「부동산거래신고법」 제11조 제6항에 따르면, 허가 없이 체결된 계약은 효력이 없습니다.

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5. ‘토지거래허가 자격요건 충족불가’ 란 무슨 뜻일까요?

「부동산거래신고법」 제12조에 따르면 토지거래허가는 단순히 ‘신청’한다고 다 나오는 게 아닙니다. 주택용 토지의 경우 실거주 목적이 입증되어야 하며, 통상 2년 이상 의무거주기간을 조건으로 허가가 나옵니다.

이때 분양권 상태에서는 실거주가 불가능하기 때문에 허가요건을 충족하지 못해 허가를 받을 수 없습니다. 그 결과, 전매 자체가 불가능한 것입니다.

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[용어 정리]

• 대지지분: 아파트 단지의 토지 중 각 세대가 지분 형태로 소유하는 땅의 면적
• 토지거래허가구역: 투기 방지를 위해 일정 토지 거래 시 허가를 받도록 지정된 구역
• 소유권이전등기: 분양권자가 실제 소유자가 되는 최종 등기절차
• 자격요건 충족불가: 실거주 요건 등을 충족하지 못해 토지거래허가를 받을 수 없는 상태

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※ 본 글은 현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 및 관련 시행령(2024년 기준)에 따라 작성되었으며, 향후 정책 변경에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 청약 및 계약 전 반드시 관할 지자체 공고문과 입주자모집공고를 확인하시기 바랍니다.