입주자모집공고 용어 필수 체크사항! (2탄) 거주의무기간, 분양가상한제, 택지유형

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청약 당첨이 곧 집을 소유하는 기쁨으로 이어지기 위해서는, ‘입주자모집공고’ 속 단지 주요정보 항목을 꼼꼼히 읽고 해석할 수 있어야 합니다.

이번 2탄에서는 그 중에서도 실수요자들이 반드시 체크해야 할 거주의무기간, 분양가상한제, 택지유형에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

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1. 거주의무기간이란?

거주의무기간이란, 분양을 받은 주택에 실제로 일정 기간 의무적으로 거주해야 하는 제도입니다. 이는 투기 목적의 전매를 막고 실수요자 위주의 주택공급을 유도하기 위한 것으로, 「주택법」 제57조의2와 같은 법 시행령 제60조의2에 규정되어 있습니다.

▸ 적용 대상

• 수도권에서 공급되는 분양가상한제 적용주택
• 토지임대부 분양주택 (건물만 분양받고, 토지는 임대하는 구조)

▸ 의무기간은 어떻게 산정될까?

택지유형	분양가 수준 (시세 대비)	거주의무기간
공공택지	80% 미만	5년
	80~100% 미만	3년
민간택지	80% 미만	3년
	80~100% 미만	2년
토지임대부 주택	무관	5년

※ 단, 분양가가 시세를 초과하거나 시세와 동일한 경우는 적용 제외

▸ 거주의무 미이행 시 어떻게 되나?

• 거주의무기간 내 실거주를 하지 않으면 양도 금지
• 예외 없이 처분하려면 LH 등에 매입신청 후 공공기관이 주택을 다시 사들임
• 매입 시 분양가 + 1년 만기 정기예금 이자 수준으로 환급
• 부기등기를 통해 거주의무기간을 등기에 명시

▸ 유예 또는 예외 가능?

• 해외 체류, 자녀 학업, 군 복무, 질병치료 등의 불가피한 사유는 거주한 것으로 간주
• 입주 후 3년 이내 입주하지 않으면 자동 실격

실제로는 분양계약서 작성 전 입주자모집공고에 거주의무기간이 ‘5년’ 또는 ‘3년’으로 명시되므로 반드시 체크해야 합니다.

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2. 분양가상한제란?

분양가상한제는 분양가를 정부가 정한 기준 이하로 제한하는 제도입니다. 민간분양이 폭등하지 않도록 조절하는 핵심 정책으로, 「주택법」 제57조 및 제58조에 근거를 둡니다.

▸ 적용 지역

• 공공택지 : 전면 적용
• 민간택지 : 국토부 장관이 주거정책심의위원회를 거쳐 지정한 지역(투기과열지구 중심)

▸ 분양가 산정 방식

항목	구성 요소
택지비	공공택지: 공급가 + 관련비용 민간택지: 감정가액 + 가산비용
건축비	국토부 고시 ‘기본형건축비’ + 간접비 등
기타	간접비, 설계비, 감리비, 부대비 등 포함

▸ 분양가심사위원회 개입

• 지자체에 설치된 분양가심사위원회의 심의를 받아야 승인 가능
• 분양가의 산정 근거·항목별 세부 공시 의무화 (입주자모집공고에 명시)

▸ 예외 적용 대상 (상한제 제외 가능)

• 도시형생활주택
• 50층 이상 고층 주택
• 경제자유구역 내 외자유치(외국인 투자) 승인단지
• 공공재개발, 도심공공복합사업 등 일부 공공사업

결국, 분양가상한제가 적용되면 주변 시세보다 저렴하게 공급되지만 전매제한, 거주의무, 재당첨제한 등 여러 제약이 동반됩니다.

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3. 택지유형이란?

택지유형이란, 분양주택이 위치한 토지의 공급 주체나 조성 방식에 따라 구분되는 유형입니다. 주택의 가격뿐 아니라 청약자격, 전매제한 등 다양한 규제 수준에도 큰 영향을 미칩니다.

택지유형	설명
공공택지	LH, SH 등 공공기관이 개발한 땅. 분양가상한제 및 강한 규제 적용
민간택지	민간 건설사가 자체 매입한 택지. 상대적으로 규제 적고 분양가 자유로움

▸ 공공택지에서 분양받는 경우의 특징

• 분양가상한제 필수 적용
• 전매제한·거주의무·청약제한 모두 존재
• 예비청약자라면 입주자모집공고 내 ‘공공택지 여부’를 가장 먼저 확인해야 함

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용어 정리

• 거주의무기간 : 분양주택에 반드시 실거주해야 하는 최소기간. 미이행 시 양도 금지
• 분양가상한제 : 정부가 정한 상한선 이하로 분양가를 제한하는 제도
• 공공택지 : LH·SH 등 공공기관이 개발한 토지로, 각종 분양 규제 적용
• 민간택지 : 민간이 조성한 토지로, 상대적으로 분양가 자율성이 높음
• 분양가심사위원회 : 분양가 타당성 여부를 심사하는 지방자치단체 산하 위원회
• 감정가액 : 민간택지의 경우 기준이 되는 택지의 감정평가금액
• 부기등기 : 거주의무기간을 명시한 등기사항으로 양도 제한을 표시함

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