입주자모집공고 용어 필수 체크사항! (1탄) 주택유형, 규제지역, 재당첨제한, 전매제한

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청약을 준비할 때 가장 먼저 확인해야 할 문서가 바로 '입주자모집공고'입니다. 하지만 이 문서 안에 기재된 용어들은 부동산에 익숙하지 않은 분들께는 꽤 낯설게 느껴질 수 있습니다. 오늘은 그중에서도 '단지 주요정보'에서 자주 등장하는 핵심 용어들 중 주택유형, 규제지역, 재당첨제한, 전매제한 네 가지를 중심으로 설명드리겠습니다.

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1. 주택유형이란?

주택유형은 공급되는 주택의 구조나 법적 분류, 용도에 따라 구분되며, 청약자격, 계약조건, 세금 및 의무사항 등이 모두 달라질 수 있습니다. 대표적인 주택유형은 다음과 같습니다.

주택 유형	설명
민간아파트	민간 건설사에서 공급하는 분양주택으로, 일반 청약제도에 따라 공급됩니다. 시세와 유사한 분양가를 가지며, 분양가상한제가 적용될 수 있습니다.
오피스텔	주거도 가능하나 법적으로는 업무시설에 속합니다. 청약통장이 불필요한 경우가 많으며, 전매제한이 거의 없습니다. 다만 주택수에 포함될 수 있으니 유의해야 합니다.
생활형숙박시설	숙박업 등록을 전제로 한 시설이지만, 일부 지역에서 주거용으로 사용되는 사례가 있습니다. 전입신고가 제한되며, 주택수에 포함되지 않아 투자 목적으로 활용되기도 합니다.
도시형생활주택	소형 아파트, 원룸형, 연립형 등으로 나뉘며, 임대수요가 많은 도심에 집중되어 있습니다. 청약통장 없이 분양받을 수 있으며, 일반 분양보다 공급 기준이 완화되어 있습니다.
민간임대	민간 사업자가 공급하고 임대를 운영하는 형태입니다. 장기임대(8년, 10년 등) 후 분양전환이 가능한 경우도 있으며, 세입자에게 안정적인 거주기간을 보장합니다.
공공지원민간임대	정부 재정지원 없이 민간이 건설하되, 일정 기준을 충족하면 세제 혜택과 규제 완화를 받는 민간임대주택입니다. 시세보다 저렴하게 공급되며 무주택자 우선 공급이 많습니다.

위 유형 중 오피스텔, 생활형숙박시설, 도시형생활주택의 미묘한 차이는 아래와 같습니다.

• 오피스텔은 업무시설이지만 실제로는 대부분 주거용으로 활용되며, 전입신고와 주택수 포함이 가능합니다. 주택으로 간주되면 다주택자 중과세, DSR 적용 등 주택 규제의 직격탄을 맞습니다.
• 생활형숙박시설은 법적으로 숙박업소라서 전입신고가 불가하고 주택 수에도 포함되지 않습니다. 다주택자 회피 수단으로 인기지만, 주거용 전환 불가, 불법용도 변경 시 행정처분 가능성이 있습니다.
• 도시형생활주택은 처음부터 주거용 공동주택입니다. 청약통장 없이 구매 가능, 상대적으로 공급 절차가 간단하지만, 전형적인 주택이기 때문에 세금·대출 규제가 모두 적용됩니다.

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2. 규제지역이란?

규제지역은 부동산 시장 과열을 막기 위해 정부가 지정하는 지역으로, 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 세 가지가 있습니다. 각각의 지정 목적과 기준은 다르지만, 모두 대출, 세금, 청약, 전매 등의 제한을 수반합니다.

구분	조정대상지역	투기과열지구	투기지역
법적근거	주택법 §63의2	주택법 §63	소득세법 §104의2
지정권자	국토부 장관	국토부 장관, 시·도지사	기재부 장관
특징	분양·거래 과열 우려	투기 성행 우려	부동산 가격 급등 우려
지정기준	주택가격 상승률·청약경쟁률 등	가격 급등·공급 부족 등	지가·주택가격 상승률 등

규제지역에 포함되면 LTV·DTI 대출 규제, 다주택자 양도세 중과(2주택 +10%, 3주택 +20%), 분양권 전매 제한, 자금조달계획서 제출 의무 강화, 취득세 중과(2주택 8%, 3주택 이상 12%) 등이 적용됩니다.

예를 들어, 2023년 기준 서울 강남 4구(강남·서초·송파·용산)는 세 가지 규제지역 모두에 포함되어, 가장 강한 규제를 받고 있습니다. 반면 비규제지역은 대출이 완화되고 전매제한도 짧아, 실수요자와 투자자의 규제부담이 적습니다.

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3. 재당첨제한이란?

재당첨제한이란 청약에 당첨된 사람 또는 그 세대에 속한 자(배우자, 세대분리된 자녀 포함)가 일정 기간 동안 다른 분양주택에 당첨되지 못하도록 제한하는 제도입니다(주택공급에 관한 규칙 제54조).

이 제도는 청약 기회의 형평성을 높이기 위한 것으로, 아래와 같은 주택에 당첨된 경우 적용됩니다.

 

그러나 재당첨제한은 특정 지역과 특정 유형의 주택에만 적용됩니다.
예외 지역(예: 비규제지역)에서 분양되는 일반 민영주택 등은 법적으로 재당첨제한 대상이 아닙니다.

▸ 그럼 제한기간은 어떻게 되나?

구분	면적 제한	지역	재당첨 제한 기간
일반주택	전용 85㎡ 이하	과밀억제권역	5년
		비수도권	3년
	전용 85㎡ 초과	과밀억제권역	3년
		비수도권	1년
분양가상한제·투기과열지구 주택 등	무관	전국	최대 10년

※ ‘과밀억제권역’에는 서울, 과천, 성남, 분당, 수원, 고양, 하남 등 수도권 핵심 16개시가 포함됩니다.

▸ 유의할 점

• 본인뿐 아니라 세대원 전체가 제한 대상입니다.
• 투기과열지구나 청약과열지역이 아닌 민영주택은 제외될 수 있습니다.
• 청약홈에서 과거 당첨 이력 및 제한기간 확인 가능.

→ 청약 전 반드시 세대원 전체의 청약 이력을 점검하시고, 신청 지역이 재당첨제한이 적용되는지 확인하셔야 합니다.

→ 입주자모직공고에 재당첨제한 "없음"으로 기재되었을 경우, 재당첨제한에 적용되지 않습니다.

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4. 전매제한이란?

전매제한이란, 분양받은 주택이나 입주자 지위를 일정 기간 동안 제3자에게 매매·증여·양도할 수 없도록 제한하는 제도입니다. 투기 수요를 억제하고 실수요자 보호를 위한 장치이며, 「주택법」 제64조 및 시행령 제73조에 규정되어 있습니다.

▸ 전매제한 기간 요약 (시행령 별표 3 기준)

주택유형	지역	전매제한 기간
투기과열지구	수도권	3년
	비수도권	1년
조정대상지역	수도권	3년
	비수도권	1년
분양가상한제 (공공택지)	수도권	3년
	비수도권	1년
공공택지 외 택지	과밀억제권역	1년
	성장관리권역·자연보전권역	6개월
토지임대부 분양주택	전국	10년

※ 주택유형과 지역에 따라 다르므로 입주자모집공고 내 전매제한 기간을 반드시 확인해야 함

※ 과밀억제권역/성장관리권역/자연보전권역은 <수도권정비계획법 시행령> 별표 1에서 확인 가능함

▸ 예외적으로 전매 가능한 사유 (시행령 제73조④)

• 세대원 전원 타지역 이주(단, 수도권 내 이동은 제외)
• 상속, 해외이주, 이혼, 공익사업 이주대책, 경매·공매, 경제적 곤란 등

▸ 위반 시 불이익

• 계약 해제 또는 한국토지주택공사의 매입처리
• 부기등기로 전매제한 명시 → 등기이전 불가
• 입주자격 제한(최대 10년)

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용어 정리

• 입주자모집공고 : 아파트 등 분양주택의 청약을 받기 전, 공급 조건과 자격 요건 등을 고시하는 공적 문서
• 주택유형 : 공급 주택의 법적 성격 및 용도 구분. (예: 민간아파트, 오피스텔, 생활형숙박시설 등)
• 규제지역 : 부동산 과열 방지를 위해 정부가 지정한 지역으로, 조정대상지역·투기과열지구·투기지역이 있음
• 재당첨제한 : 과거 청약 당첨 이력이 있는 세대가 일정 기간 동안 다른 청약에 당첨되지 못하도록 제한하는 제도
• 전매제한 : 분양받은 주택을 일정 기간 동안 제3자에게 전매(되팔기)할 수 없도록 제한하는 제도
• 과밀억제권역 : 수도권 내 인구와 산업 집중을 억제하기 위해 정해진 지역(서울, 성남, 과천 등 16개 시)
• 분양가상한제 : 분양가가 택지비, 건축비 등에 일정 비율 이상을 넘지 못하도록 정부가 상한선을 두는 제도
• 청약과열지역 : 청약 경쟁률, 분양권 전매 등 지표가 과도하게 높은 지역으로, 재당첨 제한 등의 규제를 받음
• 자금조달계획서 : 분양주택을 구입할 자금의 출처를 증빙하는 서류로, 규제지역에서는 의무 제출 대상임

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