전세보증금 1억원을 월세로 돌릴 때 법정 상한은 2026년 9월 기준 월 41만원입니다.
그런데 막상 집을 알아보면 이 금액으로 되는 곳이 거의 없습니다. 법이 정한 상한과 시장에서 실제로 부르는 값이 따로 놀기 때문입니다.
왜 차이가 나는지, 내 보증금은 어느 숫자로 계산해야 하는지 정리했습니다.
한눈에 정리
- 법정 상한은 연 5.0%, 기준금리 3.00%에 2%를 더한 값
- 전국 평균은 연 6.4%, 1억이면 월 53만원이 됩니다
- 기준금리 두 번 올라 상한 월세가 1억당 4만 2천원 상승
1. 전월세전환율이란 무엇인가
전월세전환율이란 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 전환할 보증금에 이 비율을 곱한 뒤 12로 나누면 한 달 월세가 나옵니다.
계산식은 월세 = 전환할 보증금 곱하기 전환율 나누기 12, 이 한 줄이 전부입니다. 복잡해 보이는 이름과 달리 곱셈과 나눗셈 한 번이면 끝납니다.
한국부동산원 통계에 나오는 전월세전환율은 반대 방향으로 계산한 값입니다. 실제로 체결된 월세를 줄어든 보증금으로 나눠서, 시장이 몇 퍼센트를 매기고 있는지를 뽑아냅니다. 그래서 통계 숫자는 법이 정해 준 값이 아니라 시장이 실제로 받아 간 값입니다.
2. 전세 1억이면 월세는 얼마인가
법정 상한을 적용하면 월 41만 7천원, 전국 평균을 적용하면 월 53만 3천원입니다. 같은 1억인데 매달 11만 6천원이 벌어집니다.
법정 상한 연 5.0%는 2026년 9월 기준입니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 연 1할과 한국은행 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율 중 낮은 쪽을 상한으로 정합니다. 기준금리가 2026년 8월 27일 연 3.00%로 오르면서 상한은 5.00%가 됐습니다.
연 6.4%는 한국주택금융공사가 2026년 상반기 전세자금보증 심사에 적용한다고 2025년 12월 19일 공지한 값으로, 2026년 1월 2일 보증신청 건부터 쓰입니다. 통계청 국가통계포털의 지역별 전월세전환율 최근 6개월치를 산술평균한 전국 숫자입니다. 지역과 주택 유형에 따라 실제 전환율은 이보다 낮을 수도 높을 수도 있으니, 내가 사는 동네 숫자는 한국부동산원 R-ONE이나 국가통계포털에서 따로 확인하세요.
| 전세보증금 전액을 월세로 돌렸을 때 | 법정 상한 연 5.0% 적용 | 전국 평균 연 6.4% 적용 |
|---|---|---|
| 5,000만원 | 월 약 20만 8천원 | 월 약 26만 7천원 |
| 1억원 | 월 약 41만 7천원 | 월 약 53만 3천원 |
| 2억원 | 월 약 83만 3천원 | 월 약 106만 7천원 |
| 3억원 | 월 125만원 | 월 160만원 |
기준금리 연 3.00%(2026년 8월 27일 변경)를 적용해 계산한 값입니다. 연 6.4%는 한국주택금융공사 2026년 상반기 전월세전환율 안내 기준이며 전국 평균입니다.
3. 왜 법정 상한대로 안 해주나
새로 맺는 계약에는 이 상한이 강제되지 않기 때문입니다.
조문은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우를 대상으로 합니다. 이미 살고 있는 집의 보증금을 계약 기간 중이나 갱신하면서 월세로 돌리는 상황이 여기에 해당합니다. 법제처가 운영하는 찾기쉬운 생활법령정보도 계약갱신청구권을 써서 전세를 월세로 바꾸는 경우에 이 전환율이 적용된다고 안내하고 있습니다.
반대로 새 세입자와 처음부터 월세 조건으로 계약서를 쓰면 전환할 보증금 자체가 없어 이 조문이 적용될 자리가 없습니다. 그 월세는 상한이 아니라 동네 시세로 정해집니다. 같은 1억이라도 갱신하는 사람과 새로 들어가는 사람의 월세가 다른 이유가 여기에 있습니다.
도장을 찍기 전에 이 계약이 갱신인지 신규인지부터 확인하세요. 그 한 가지로 기댈 수 있는 근거가 완전히 달라집니다.
4. 기준금리가 오르면 내 월세도 오르나
갱신하면서 월세로 돌리는 경우라면 오릅니다. 상한 자체가 기준금리에 붙어 움직이기 때문입니다.
2026년 5월까지 연 2.50%였던 기준금리는 7월 16일 2.75%, 8월 27일 3.00%로 두 달 연속 올랐습니다. 상한도 4.50%에서 5.00%로 따라 올라갔고, 1억을 월세로 돌릴 때 허용되는 월세는 37만 5천원에서 41만 7천원으로 약 4만 2천원 늘었습니다.
| 기준금리 변경일 | 기준금리(%) | 법정 상한 전환율(%) | 전세 1억 기준 상한 월세(원) |
|---|---|---|---|
| 2025년 5월 29일 | 2.50 | 4.50 | 37만 5천원 |
| 2026년 7월 16일 | 2.75 | 4.75 | 약 39만 6천원 |
| 2026년 8월 27일 | 3.00 | 5.00 | 약 41만 7천원 |
상한이 올랐다는 말은 집주인이 그만큼 더 부를 수 있게 됐다는 뜻이지, 반드시 올려야 한다는 뜻은 아닙니다. 올릴지 말지는 협의 사항입니다.
5. 반전세는 어떻게 계산하나
줄어든 보증금만 가지고 계산합니다. 남겨 두는 보증금은 계산에서 빠집니다.
전세 3억짜리 집에서 보증금 1억만 남기고 나머지를 월세로 돌린다고 해 보겠습니다. 전환 대상은 3억이 아니라 2억입니다. 2억에 연 5.0%를 곱하고 12로 나누면 월 83만 3천원, 이것이 법정 상한입니다.
여기서 보증금을 더 남길수록 월세는 줄어듭니다. 보증금 1억 5천만원을 남기면 전환 대상이 1억 5천만원으로 줄어 상한 월세는 월 62만 5천원이 됩니다.
관리비는 전월세전환율과 관계가 없습니다. 월세만 상한 안으로 맞춰 놓고 관리비를 따로 올리는 경우가 있으니, 계약서에 관리비 항목과 금액이 적혀 있는지 확인하세요.
6. 이건 많이 헷갈립니다
Q. 전월세전환율은 어디서 확인하나요
한국은행 홈페이지에서 기준금리를 보고 2%를 더하면 그게 지금의 법정 상한입니다. 2026년 9월 기준으로는 3.00%에 2%를 더해 5.00%입니다.
Q. 집주인이 6%를 부르면 위법인가요
새로 맺는 계약이라면 위법이라고 보기 어렵습니다. 법정 상한은 이미 맡겨 둔 보증금을 월세로 돌릴 때 적용되는 규정이라, 처음부터 월세 조건으로 쓰는 신규 계약의 월세는 시세와 협의로 정해집니다.
Q. 상한을 넘게 낸 월세는 돌려받을 수 있나요
돌려달라고 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제10조의2는 임차인이 제7조의2의 월차임 산정률을 초과해 차임을 낸 경우 초과 지급된 금액의 반환을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 다만 내 계약이 전환에 해당하는지부터 따져야 하고 집주인이 순순히 응하지 않을 수 있으니, 한국부동산원과 LH가 운영하는 임대차분쟁조정위원회에 상담이나 조정을 신청하는 쪽이 안전합니다.
Q. 상가 월세도 같은 계산을 쓰나요
쓰면 안 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제12조와 같은 법 시행령 제5조는 연 12%와 한국은행 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율을 상한으로 정합니다. 기준금리 3.00%면 4.5배가 13.5%이므로 더 낮은 연 12%가 상한입니다. 이 글의 5.0%를 그대로 넣으면 틀린 값이 나옵니다.