한눈에 정리
- 월세 3개월치 기준은 전세 3억이면 375만원입니다
- 보증금이 1억 오른 채로 재임대되면 1000만원입니다
- 갱신 거절당한 세입자도 확정일자 부여현황을 뗄 수 있습니다
1. 어떤 경우에 배상을 청구할 수 있나
집주인이 실거주를 내세워 갱신을 거절한 뒤, 갱신됐더라면 이어졌을 2년이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 집을 임대하면 배상 책임이 생깁니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 적힌 내용입니다. 조건은 세 가지입니다. 거절 사유가 실거주였을 것, 그 2년이 지나기 전일 것, 그리고 남에게 임대했을 것.
세 번째가 걸림돌입니다. 법이 적은 것은 임대이지 매도가 아닙니다. 집주인이 잠깐 들어와 살다 집을 팔아 버린 경우, 또는 그냥 빈집으로 비워 둔 경우는 이 조항으로 바로 걸리지 않습니다.
※ 갱신요구는 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 해야 합니다. 2개월 기준은 2020년 12월 10일 이후 새로 체결하거나 갱신한 계약에 적용됩니다.
2. 갱신거절 손해배상이란 무엇인가
갱신거절 손해배상이란 집주인이 실거주를 이유로 세입자의 계약갱신 요구를 거절해 놓고 실제로는 다른 사람에게 세를 준 경우, 그 세입자가 입은 손해를 집주인이 물어 주도록 법이 정해 둔 돈입니다.
금액은 미리 합의한 것이 없으면 아래 세 가지 중 가장 큰 금액으로 정합니다. 같은 조 제6항입니다. 셋 중 하나를 고르는 것이 아니라 셋을 다 계산해 보고 제일 큰 것을 가져가는 구조입니다.
| 손해배상액 산정 기준 비교 | 계산 방법 | 어느 때 가장 커지나 |
|---|---|---|
| 1호 | 환산월차임의 3개월분 | 보증금과 월세가 그대로일 때 |
| 2호 | 새 계약 환산월차임에서 기존 환산월차임을 뺀 차액의 2년분 | 집주인이 보증금이나 월세를 올려 받았을 때 |
| 3호 | 갱신거절로 세입자가 실제로 입은 손해액 | 이사비, 중개보수, 월세 상승분을 입증할 수 있을 때 |
3. 전세 3억이면 얼마를 받나
전세 3억원이라면 1호 기준으로 375만원입니다. 보증금 3억원에 연 5.0퍼센트를 곱해 12로 나누면 환산월차임이 125만원이고, 그 3개월분이 375만원입니다.
| 전세보증금별 1호 기준 배상액 비교(2026년 9월 전환율 연 5.0% 적용) | 환산월차임 | 3개월분 배상액 |
|---|---|---|
| 2억원 | 83만원 | 250만원 |
| 3억원 | 125만원 | 375만원 |
| 4억원 | 167만원 | 500만원 |
| 5억원 | 208만원 | 625만원 |
※ 기준금리가 바뀌면 전환율과 금액도 함께 바뀝니다.
그런데 2호 기준이 붙으면 자릿수가 달라집니다. 같은 집을 집주인이 4억원 전세로 다시 놓았다면 새 환산월차임은 167만원, 기존 125만원과의 차이는 약 42만원입니다. 이 차액의 2년분, 그러니까 24개월분이 1000만원입니다.
계산을 간단히 하면 이렇습니다. 전환율이 연 5.0퍼센트일 때는 보증금이 오른 만큼의 10퍼센트가 곧 2호 기준 금액입니다. 보증금이 1억원 올랐으면 1000만원, 5000만원 올랐으면 500만원입니다. 월세를 올려 받은 경우라면 오른 월세액에 24를 곱하면 됩니다.
4. 집주인이 실제로 사는지 어떻게 확인하나
확정일자 부여현황을 열람하면 됩니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절당한 세입자는 그 집의 임대차 정보를 볼 수 있는 이해관계인이라고 법에 적혀 있습니다. 주택임대차보호법 시행령 제5조 제5호입니다.
갱신됐더라면 이어졌을 2년 사이에 새 임대차계약이 있었는지, 보증금과 월세가 얼마인지가 여기서 드러납니다. 신청은 인터넷등기소나 주민센터에서 합니다. 수수료는 주민센터처럼 확정일자부여기관에 찾아가 신청하면 1건에 600원, 인터넷등기소로 신청하면 500원입니다(주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제8조). 집을 팔았는지는 등기부등본으로 따로 확인합니다. 2호 기준을 쓰려면 새 계약의 보증금 액수를 알아야 하니, 이 서류가 사실상 청구의 출발점입니다.
5. 법원은 실거주 의사를 어떻게 판단하나
집주인이 실제로 살려고 했다는 점은 집주인이 증명해야 합니다. 대법원은 2022년 12월 1일 선고한 2021다266631 판결에서 그 증명 책임이 임대인에게 있다고 밝혔습니다.
2023년 12월 7일 선고된 2022다279795 판결은 한 걸음 더 들어갔습니다. 살겠다는 말만으로는 부족하고, 그 뜻이 꾸며 낸 것이 아니라는 점을 보통 사람이 수긍할 만한 사정이 있어야 한다고 봤습니다. 법원이 들여다보는 것은 집주인의 주거 상황, 가족의 사정, 그런 마음을 먹게 된 경위, 앞뒤가 맞지 않는 말이나 행동이 있었는지, 이사 준비를 실제로 했는지입니다.
반대로 집주인 쪽에는 정당한 사유라는 방어선이 있습니다. 갱신을 거절할 때는 예상할 수 없었고 어쩔 수 없이 남에게 세를 놓게 된 사정을 말합니다. 정부가 개정법을 설명하며 든 예는 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주하던 중 갑자기 해외 주재원으로 파견된 경우입니다. 이런 사정이 있으면 무조건 책임을 면한다는 뜻은 아니고, 사안마다 법원이 따로 판단합니다.
6. 이건 많이 헷갈립니다
Q. 집주인이 직접 살다가 1년 만에 세를 놓으면 어떻게 되나요
갱신됐을 2년이 지나기 전이라면 배상 대상이 될 수 있습니다. 법이 보는 기준은 얼마나 살았느냐가 아니라, 그 2년 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했느냐입니다.
Q. 집주인 부모님이 들어와 살아도 실거주로 쳐주나요
인정됩니다. 법은 임대인의 직계존속과 직계비속이 사는 경우도 실거주로 봅니다. 부모, 자녀, 조부모가 여기에 해당합니다.
Q. 집을 팔아 버렸으면 못 받나요
이 조항만으로는 청구하기 어렵습니다. 조문이 적고 있는 것은 제3자에게 임대한 경우이기 때문입니다. 다만 애초에 실거주 의사가 없었다는 점을 보일 수 있다면 다른 법리로 다툴 여지는 남습니다.
Q. 이미 이사를 나왔는데 지금 청구해도 되나요
집을 비워 준 뒤에 청구하는 것이 보통입니다. 나간 세입자를 위해 만든 조항이라 그렇습니다. 다만 청구할 수 있는 기간은 사안마다 다르니 확인이 되면 미루지 않는 편이 좋습니다.