아파트 분양가가 계속해서 오르는 이유는?

최근 들어 평당 분양가가 많이 올라 서울에 평당 분양가 3000만 원 아래가 드물다는 뉴스가 많이 보이고 있죠. (정순우 기자님 뉴스 참고)

공사비가 많이 증가해서 분양가가 증가했기 때문인데요. 공사비가 증가하면 분양가가 오르는 것은 누구나 아는 이유지만, 조금 더 세부적으로 알아보도록 할게요.

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분양가 얼마나 상승했을까?

2023년 5월 공고된 서울 서대문구 가재울뉴타운 'DMC가재울아이파크'  분양가는 전용면적 59㎡ 기준 7억 7030만 원~8억 8280만 원입니다. 평당가 3426만 원 정도로, 2017년에 분양된 가재울 에코자이의 분양가는 전용면적 59㎡ 기준 5억 1500만 원으로 평당가 2070만 원입니다. 분양가가 65%가량 상승하였습니다.

	DMC가재울아이파크	래미안루센티아	가재울 에코자이
분양가 공개일	2023.05	2017.10	2017.07
분양가 (전용 59㎡)	8억 3960만원	5억 1000만원	5억 1500만원
분양평당가	3426만원	2068만원	2070만원

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서울 민간 아파트 분양 평당가를 비교해볼까요? 2023년 5월 평균 분양 평당가는 3112만 원, 2017년은 2115만 원으로 47% 상승하였습니다. 전용 84㎡ 기준으로 봤을 때, 1세대의 분양가는 약 10억 5400만 원으로 볼 수 있죠.

	2023년 5월	2017년 5월
서울 민간 아파트 평균 분양 평당가	3112만원	2115만원
평당가 환산시 분양가 (전용 84㎡, 전용률 75%)	10억 5437만원	7억 1680만원

※ 주택도시보증공사(HUG) 발표자료 : 공급면적 기준, HUG 주택분양보증을 받은 주택사업 세대만(오피스텔, 조합분양 제외)로 분양가 산출

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왜 분양가는 오르는걸까?

분양가가 오르는 주원인은 원가 상승입니다. 원가란 공사에 들어가는 원자재값, 인건비, 경비 등을 얘기하죠. 

원가가 얼마나 올랐는지 보려면 건설공사비지수를 통해서 확인이 가능한데, 한국건설기술연구원(KICT)에 따르면 23년 4월 주거용 건물공사비지수는 150.25, 17년 5월은 106.44로 41%가량 상승한 것으로 나타나죠.

 

	2023년 4월(잠정)	2017년 5월
주거용 건설공사비지수	150.25	106.44

 

건설공사비지수는 한국은행의 산업연관표(기초가격), 생산자물가지수(자재비), 대한건설협회의 공사부문 시중노임(인건비) 자료들을 통해 측정됩니다. 

그 외로 정부 정책(분양가 규제, 대출기준 등), 금리 변동으로 인한 여러 가지 요인들에 의해 원가가 변동되죠. 특히 분양가의 30~50%가량을 차지하는 토지가격의 상승도 한몫하게 됩니다. 여기에 건설사들도 수익을 얻어야 하니 분양가를 더욱 올릴 수밖에 없는 구조입니다.

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보통 시행사, 건설사, 조합들은 이익률 10% 정도 기대를 하고 분양을 하게 됩니다. 미분양에 대한 리스크를 짊어지기에 이익률이 높아질 수밖에 없습니다.

오늘은 분양가 상승에 대해서 공부해 봤는데 도움이 되셨길 바랍니다! 감사합니다.

 

그리고 번외로 우리나라의 중위소득은 월 540만 원(4인기준)이라고 합니다. 10억짜리 아파트를 현금으로 사려면 15.4년이 걸리는데, 540만 원을 모두 저축하지 않기에 그 이상이 걸린다고 봐야겠습니다. 함께 공부해서 모두 경제적 자유를 누리며 지내봐요~