서울에서 받는 경락잔금대출은 낙찰가의 80%가 아니라 담보가치의 40%를 기준으로 계산합니다. 그 금액도 다 나온다는 보장은 없습니다. 집값이 얼마인지, 지금 집을 몇 채 가졌는지에 따라 한 번 더 깎이기 때문입니다. 어디서 얼마나 줄어드는지 아래에서 하나씩 짚어 봅니다.
입찰하기 전날 밤, '경락은 80%까지 나온다'는 말이 아직도 맞는지 몇 번이고 다시 찾아보게 되잖아요. 2025년 6월, 10월, 2026년 4월에 나온 정부 대출 규제 발표문 세 개를 나란히 놓고 지금 기준으로 다시 계산해 봤습니다.
1. 경락잔금대출이란, 일반 주담대와 다른가
경락잔금대출은 이름만 다를 뿐, 일반 주택담보대출(주담대)과 똑같은 규제를 받습니다. 경락잔금대출이란 법원 경매에서 집을 낙찰받은 사람이 남은 매각대금(잔금)을 내려고 그 집을 담보로 빌리는 대출입니다.
예전에는 경매 물건이 시세보다 싸게 낙찰되는 경우가 많아서 낙찰가의 80% 안팎까지 나온다는 말이 돌았습니다. 하지만 2025년 6월 27일 정부 대출 규제 이후 수도권 경락잔금대출에도 일반 주담대와 같은 한도와 전입 의무가 붙었습니다. 은행만이 아니라 2금융권도 같은 규칙을 따릅니다.
2. 한도는 어떻게 계산하나
한도는 담보가치에 LTV를 곱한 값과 집값별 상한 가운데 작은 쪽입니다. LTV(담보인정비율)는 집값의 몇 %까지 빌려주느냐를 뜻합니다. 서울 전역처럼 2025년 10월에 규제지역이 된 곳에서는 무주택자 LTV가 40%이고, 수도권이라도 규제지역이 아니면 70%입니다. 생애 처음 집을 사는 사람은 일반 주담대라면 규제지역에서도 LTV 70%를 받지만, 경락잔금대출에도 똑같이 적용되는지는 금융회사 심사에서 확인해야 합니다.
은행은 감정가, 시세, 낙찰가 가운데 보수적인 값을 담보가치로 잡는 경우가 많습니다. 그래서 시세보다 비싸게 낙찰받으면 비싸게 쓴 만큼은 대출이 따라오지 않을 수 있습니다. 여기에 방공제(나중에 들어올 세입자가 먼저 돌려받을 몫을 미리 빼 두는 것)가 붙으면 한도가 더 줄어듭니다. 서울은 그 몫이 5,500만원입니다(2023년 2월 21일 개정 주택임대차보호법 시행령 기준).
3. 15억 넘는 아파트는 얼마까지 나오나
집값이 15억원을 넘으면 최대 4억원, 25억원을 넘으면 최대 2억원까지만 나옵니다. 2025년 10월 16일부터 수도권과 규제지역에서 집을 사려고 받는 주담대에 붙은 상한이고, 경락잔금대출도 같은 상한을 받습니다.
직접 계산해 보니 15억원에서 갈리는 차이가 큽니다. 15억원짜리 집은 40%를 곱하면 6억원이 그대로 나옵니다. 그런데 1원만 넘어도 상한이 4억원으로 내려가 2억원이 한 번에 줄어듭니다. 한국경제 보도(2026년 4월)를 보면, 감정가 10억8000만원이던 송파구 장지동의 한 아파트가 14억9999만원에 낙찰됐습니다. 15억원 선을 넘기지 않으려고 쓴 값으로 소개됐습니다. 다만 경매로 사는 집의 값을 감정가, 낙찰가, 시세 가운데 무엇으로 보는지는 정부 발표에 따로 나와 있지 않습니다. 10월 15일 대책 질의응답은 대출 신청일을 기준으로 금융권의 시가 산정방식에 따르고, 한국부동산원 등 공신력 있는 기관의 평가자료를 쓴다고만 밝혔습니다. 15억원 근처 물건이라면 입찰 전에 은행에 꼭 물어보세요.
| 서울(규제지역) 무주택자 경락잔금대출 최대 금액, 2026년 10월 기준 규제 | |||
|---|---|---|---|
| 담보가치(가정) | 40% 곱한 값 | 집값별 상한 | 최대 대출 |
| 8억원 | 3억2000만원 | 6억원 | 3억2000만원 |
| 15억원 | 6억원 | 6억원 | 6억원 |
| 20억원 | 8억원 | 4억원 | 4억원 |
| 30억원 | 12억원 | 2억원 | 2억원 |
※ 담보가치와 시가가 같다고 보고 계산한 값입니다. 생애최초 구입자 우대(LTV 70%)는 넣지 않았고, 방공제와 소득 심사(DSR)를 거치면 더 줄 수 있습니다.
4. 집이 이미 있으면 받을 수 있나
집이 한 채 있으면 기존 집을 팔겠다는 조건을 걸어야 받을 수 있고, 두 채부터는 수도권에서 받을 수 없습니다. 사업자 명의로 돌아가는 길도 막혀 있습니다.
| 가진 집 수별 수도권, 규제지역 경락잔금대출 조건 (2026년 10월 기준) | ||
|---|---|---|
| 지금 가진 집 | 대출 | 붙는 조건 |
| 없음 | 가능 | 대출 실행일부터 6개월 안에 전입 |
| 1채 | 파는 조건으로만 가능 | 대출 실행일부터 6개월 안에 기존 집 처분(명의이전 완료), 전입 |
| 2채 이상 | 불가 | 추가 주담대 막힘 |
| 주택매매업자, 임대사업자 | 불가 | LTV 0% 적용 |
5. 2금융권으로 가면 더 나올까
수도권 집이라면 2금융권으로 가도 한도는 더 나오지 않습니다. 6억원 상한과 전입 의무는 저축은행, 보험사를 포함한 모든 금융회사에 똑같이 걸립니다. 2026년 4월 2일부터는 온라인투자연계금융(P2P)에도 같은 집값별 상한이 붙었습니다.
다른 건 소득 심사 하나입니다. DSR(1년 동안 갚을 원금과 이자가 연소득에서 차지하는 비율)은 은행 40%, 2금융권 50%까지라 소득이 빠듯하면 2금융권이 숨통이 될 수는 있습니다. 다만 수도권과 규제지역 주담대는 DSR을 따질 때 실제 금리에 최소 3.0%포인트를 얹어 계산하므로(2025년 10월 16일 시행) 생각보다 한도가 적게 나오기 쉽습니다.
6. 낙찰 전후로 많이 헷갈리는 것
Q. 경락잔금은 언제까지 내야 하나요
보통 매각허가결정이 확정된 날부터 1개월 안으로 법원이 정합니다. 민사집행규칙 제78조에 따른 것이고, 대출 심사와 서류 준비에 시간이 걸리니 낙찰받은 날부터 은행을 알아보는 편이 안전합니다.
Q. 대출이 덜 나와 잔금을 못 내면 보증금은 어떻게 되나요
입찰 때 낸 보증금(원칙적으로 최저매각가격의 10%)을 돌려받지 못할 수 있습니다. 재매각기일 3일 전까지 잔금과 연 12% 지연이자, 절차비용을 모두 내면 재매각이 취소됩니다.
Q. 토지거래허가구역도 경매로 사면 실거주 안 해도 된다던데요
토지거래허가는 면제되지만, 경락잔금대출을 받으면 대출 실행일부터 6개월 안에 전입해야 합니다. 대출 없이 잔금을 치를 때만 실거주 부담을 피할 수 있다는 보도(뉴시스, 2026년 1월)가 나온 이유입니다.
Q. 지방 아파트 경매도 6억원 상한이 붙나요
수도권 밖의 비규제지역이라면 6억원 상한과 전입 의무가 없습니다. 다만 LTV 70%와 DSR 심사는 그대로 거칩니다. DSR을 따질 때 얹는 금리는 변동금리 기준 0.75%포인트로 수도권, 규제지역(최소 3.0%포인트)보다 낮고, 금융당국은 이 수준을 2026년 말까지 유지하기로 했습니다(2026년 6월 발표). 그래도 소득에 따라 한도가 달라지는 건 마찬가지입니다.