주담대 금리가 8%가 되면 6억 대출자의 월 440만원은 이자가 아니라 원리금입니다. 원금을 갚는 몫이 함께 들어 있어서, 순수한 이자만 떼어 보면 숫자가 달라집니다. 그런데도 8%라는 말이 무섭게 들리는 이유는, 지금 은행 고정형 금리 상단이 거기서 그리 멀지 않기 때문입니다.
한눈에 정리
- 5대 은행 5년 고정형 상단 연 6.88%, 9월 23일 기준
- 5%에서 8%로 가면 월 118만원, 연 1,416만원 더
- 신규 주담대 변동금리 비중 68.1%, 12년 만에 최고
1. 월 440만원은 이자가 아니라 원리금입니다
440만원은 이자와 원금을 합쳐 매달 통장에서 빠져나가는 돈입니다. 원리금균등상환이란 만기까지 매달 갚는 총액을 똑같이 맞춰 두고, 그 안에서 이자 몫과 원금 몫의 비율만 조금씩 바꾸는 상환 방식입니다.
6억원을 30년 원리금균등으로 빌리고 금리가 연 8%라면, 첫 달 이자는 400만원이고 나머지 40만원가량이 원금입니다. 이자만 440만원이라는 말보다 실제 이자는 작지만, 통장에서 나가는 돈은 똑같이 440만원입니다.
왜 하필 6억에 30년일까요. 수도권과 규제지역에서 주택 구입 목적 주담대가 최대 6억원, 만기 30년으로 묶인 것이 2025년 6월 28일부터라서 그렇습니다. 임의로 고른 숫자가 아니라 규제가 허용하는 최대치입니다.
한도를 조이는 장치는 하나 더 있습니다. 스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 가능성을 가정해, 한도를 계산할 때만 실제 금리에 가산금리를 얹어 보는 제도입니다. 내가 내는 이자가 실제로 오르는 것이 아니라 빌릴 수 있는 금액이 줄어듭니다. 2026년 7월 1일부터 12월 31일까지 수도권과 규제지역 주담대에는 3단계 기본 적용비율 100%가, 지방 비규제지역에는 2단계 50%가 적용됩니다. 지방 비규제지역은 스트레스 금리 1.5%에 50%를 곱한 0.75%p입니다. 수도권과 규제지역은 적용비율이 100%라 스트레스 금리가 그대로 붙는데, 하반기에 적용되는 스트레스 금리는 상한인 3.0%로 전해졌습니다. 스트레스 금리는 하한 1.5%, 상한 3.0% 사이에서 정해집니다.
2. 금리 1%p 오르면 매달 얼마나 더 내나
같은 6억 대출에서 1%p마다 월 38만원에서 41만원씩 늘어납니다. 오르는 폭은 같아도 뒤로 갈수록 붙는 금액이 조금씩 커집니다. 6억원을 30년 원리금균등상환으로 빌렸을 때 기준입니다.
| 주담대 금리(연 %) | 월 상환액(만원) | 5%보다 연간 더 내는 돈(만원) |
|---|---|---|
| 5.0 | 322 | 기준 |
| 6.0 | 360 | 456 |
| 7.0 | 399 | 924 |
| 8.0 | 440 | 1,416 |
※ 만원 단위 반올림. 연간 차이는 월 차이를 12로 곱한 값.
5%에서 8%로 가면 매달 118만원, 1년이면 1,416만원이 더 나갑니다. 연봉이 그대로라면 실수령액에서 매달 100만원 넘는 돈이 사라지는 셈입니다.
3. 지금 주담대 금리는 8%에 얼마나 가까운가
9월 23일 기준 5대 은행 5년 고정형 주담대 금리는 연 4.90에서 6.88%입니다. 상단으로 보면 8%까지 1.12%p 남았습니다.
여기서 하단 4.90%는 우대 조건을 모두 채운 사람의 숫자입니다. 대출금리는 기준금리에 가산금리를 더하고 우대금리를 빼서 정해지는데, 무엇을 얼마나 깎아 주는지는 은행마다 다릅니다. 급여이체 하나만 봐도 직장명과 급여일, 급여 입금 계좌를 앱에 등록해야 인정하는 곳이 있고, 다른 은행에서 받은 월급을 옮길 때 급여나 월급 같은 문구를 요구하는 곳이 있습니다. 이직해서 정보가 바뀌었는데 알리지 않으면 우대 조건이 깨질 수 있습니다. 금융감독원은 상품설명서와 약정서에서 은행별 급여이체 인정 기준을 확인하라고 안내합니다. 은행별 최저금리와 우대금리는 은행연합회 소비자포털에서 신용등급 3등급, 대출금액 2억원, 만기 30년 기준으로 비교해 볼 수 있습니다.
변동형은 9월 15일 기준 연 4.25에서 6.46%입니다. 변동형의 기준이 되는 8월 신규취급액 코픽스는 3.18%로, 2026년 9월 15일 공시에서 전월과 같은 수준에 멈춰 섰습니다. 그런데 기준금리는 7월에 2.50%에서 2.75%로, 8월 27일에 다시 3.00%로 올랐습니다. 코픽스가 쉬어도 대출금리가 따라 쉬지는 않는 이유입니다.
한국은행은 9월 22일 금융안정 상황 보고서에서 기준금리가 0.25%p 오르면 가계 이자 부담이 약 3조 3,000억원, 기업은 약 3조 7,000억원, 합쳐 약 7조원 늘어난다고 추산했습니다. 은행 잔액 기준 대출금리는 기준금리 인상 뒤 약 5개월이 지난 시점에 가장 크게 반응하는 것으로 분석됐습니다. 지금 금리가 그대로여도 이미 오른 기준금리가 뒤늦게 따라붙는다는 뜻입니다.
7월에 새로 나간 주담대의 평균 금리는 연 4.66%로 1년 전 4.06%보다 0.6%p 높습니다. 상단이 8%를 넘긴 일이 없던 것도 아닙니다. 2023년 1월에 실제로 그랬습니다.
4. 5년 고정 만기가 돌아오면 어떻게 되나
만기가 오면 그 시점 금리로 다시 계산되기 때문에 월 상환액이 한 번에 뜁니다. 낮은 금리로 묶어 둔 사람일수록 차이가 큽니다.
2021년에 3억원을 연 3%, 30년 원리금균등으로 빌렸다면 월 상환액은 약 127만원이었습니다. 5년이 지난 지금 남은 원금은 약 2억 6,700만원입니다. 여기에 연 7%가 새로 붙으면 월 189만원, 연 8%면 월 206만원이 됩니다. 각각 62만원과 79만원이 매달 더 나갑니다.
방향도 신경 쓰입니다. 지난달 은행권 신규 주담대 가운데 변동금리 비중은 68.1%로 2014년 2월 이후 12년 만에 가장 높았습니다. 금리가 오르는 국면에서 더 많은 사람이 변동을 고르고 있습니다.
5. 지금 갈아타면 이자를 줄일 수 있나
예전만큼 쉽지 않습니다. 올해 6월에서 8월 사이 2금융권에서 은행으로 주담대를 갈아탄 사람은 143명으로, 지난해 같은 기간 799명에서 82.1% 줄었습니다.
아끼는 돈도 얇아졌습니다. 1인당 이자 절감액은 지난해 약 63만원에서 올해 약 41만원으로 3분의 1가량 깎였습니다. 은행 대출금리가 오르면서 2금융권과의 금리 차이가 좁아진 탓입니다. 고정금리를 원한다면 정책 상품도 같이 올려놓고 봐야 합니다.
| 상품별 주담대 금리 비교 | 금리(연 %) | 기준 시점 |
|---|---|---|
| 5대 은행 5년 고정형 | 4.90~6.88 | 2026년 9월 23일 |
| 5대 은행 변동형 | 4.25~6.46 | 2026년 9월 15일 |
| 아낌e보금자리론 30년 | 5.10 | 2026년 9월 1일 |
| u보금자리론 30년 | 5.20 | 2026년 9월 1일 |
※ 보금자리론은 부부합산 연소득 7,000만원 이하, 주택가격 6억원 이하가 기본 요건입니다. 소득 요건은 신혼부부 8,500만원, 미성년 자녀 1명 9,000만원, 다자녀가구 1억원까지 완화됩니다. 구입 용도라면 시세정보와 감정평가액, 매매가액 가운데 어느 하나라도 6억원을 넘으면 취급되지 않습니다.
※ 대출한도는 최대 3억 6,000만원이고 다자녀와 전세사기피해자는 4억원, 생애최초는 4억 2,000만원입니다. LTV 최대 70%, DTI 최대 60%. 저소득청년이나 다자녀가구 등에 최대 1.0%p 우대금리가 붙고, 아낌e보금자리론은 전자약정 방식이라 0.1%p 낮습니다. 한국주택금융공사 공시 기준.
이 글은 일반 정보이고 대출을 권하는 글이 아닙니다. 대출은 갚을 계획이 먼저입니다. 새로 받거나 갈아탈 때는 심사에서 거절될 수 있고, 중도상환수수료와 신용점수에 미치는 영향도 함께 따져야 합니다. 조건은 은행과 개인의 신용에 따라 다르니 실제 금리는 창구나 공시에서 직접 확인하시기 바랍니다.
6. 이건 많이 헷갈립니다
Q. 월 440만원이 정말 이자만 나가는 돈인가요?
아닙니다. 원금과 이자를 합친 금액입니다. 6억원을 30년 원리금균등으로 빌리고 연 8%라면 첫 달 이자는 400만원, 원금은 40만원가량입니다.
Q. 지금 대출을 받으면 8%가 적용되나요?
아닙니다. 9월 23일 기준 5대 은행 5년 고정형은 연 4.90에서 6.88% 사이입니다. 8%는 지금 금리가 아니라 상단이 더 오를 경우를 가정한 숫자입니다. 하단 4.90%는 우대 조건을 다 채웠을 때 나오는 숫자라서, 조건을 못 채우면 같은 은행에서도 더 높게 받습니다.
Q. 규제지역에서 6억보다 더 빌릴 수는 없나요?
주택 구입 목적 주담대는 어렵습니다. 2025년 6월 28일부터 수도권과 규제지역의 주택 구입 목적 주담대 한도가 최대 6억원, 만기는 30년 이내로 제한됐습니다. 여기에 스트레스 DSR까지 겹쳐서, 수도권과 규제지역은 올해 12월 31일까지 3단계 적용비율 100%가 적용됩니다.
Q. 스트레스 DSR 때문에 제 이자가 오르나요?
아닙니다. 한도를 계산할 때만 쓰는 가정이라 실제로 내는 이자와는 무관합니다. 다만 같은 소득이라도 빌릴 수 있는 금액이 줄어듭니다. 지방 비규제지역은 0.75%p, 수도권과 규제지역은 적용비율 100%로 더 많이 얹힙니다. 둘 다 올해 12월 31일까지의 기준입니다.
Q. 과거에 주담대 금리가 8%를 넘은 적이 있나요?
있습니다. 2023년 1월에 시중은행 주담대 금리 상단이 연 8%를 넘긴 기록이 있습니다. 지금은 그때보다 상단이 낮지만 거리가 아주 멀지도 않습니다.